Spis treści
Odsetki kosztem uzyskania przychodu?
Zgodnie z artykułem 10. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest między innymi najem (jako źródło odrębne od prowadzenia działalności gospodarczej). Natomiast zgodnie z artykułem 22. kosztami uzyskania przychodów są wszystkie koszty bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów.
Odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania są kosztami, jakie należy ponieść, aby mieszkanie nabyć. Natomiast wynajmowanie mieszkania, na które zaciągnięty został kredyt, jest źródłem dochodu. Biorąc pod uwagę zapisy z ustawy, należy uznać, że koszt kredytu mieszkaniowego (czyli odsetki) jest pośrednim kosztem uzyskania przychodu i dlatego zamieszcza się go w rozliczeniu podatkowym.
Istotny jest też zapis, mówiący o warunkach, jakie musi spełnić dany wydatek, aby mógł zostać uznany za koszt.
- Po pierwsze – wydatek musi pozostawać w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem lub źródłem przychodu. Celem takiego wydatku musi być też osiągnięcie danego przychodu lub zachowanie bądź zabezpieczenie źródła dochodu.
- Po drugie – wydatki nie mogą znajdować się na tak zwanej negatywnej liście wydatków, które nie są uznawane za koszty uzyskania przychodu. Odsetki od kredytu na tej liście nie figurują.
- Po trzecie – wydatki muszą być właściwie udokumentowane, to znaczy w taki sposób, aby ich związek ze źródłem przychodu nie budził wątpliwości.
Analiza powyższych warunków potwierdza, że koszt kredytu, jakim są odsetki, jak najbardziej może być zaliczany do kosztów uzyskania przychodu.
Rozliczenie na zasadach ogólnych podstawą do odliczenia kosztów
Proces wynajmu własnego mieszkania należy rozpocząć od uregulowania kwestii podatków. Do wyboru są dwie możliwości. Pierwsza z nich zakłada rozliczanie się ryczałtem w wysokości 8,5% (ryczałt ewidencjonowany), druga natomiast – płacenie podatku dochodowego w wymiarze 18% na podstawie rozliczania na zasadach ogólnych (według skali podatkowej).
Wydawać by się mogło, że ryczałt 8,5% jest korzystniejszą formą opodatkowania. Praktyka pokazuje jednak, że często większe oszczędności wynikają z wyboru rozliczania na zasadach ogólnych, zwłaszcza wtedy, gdy wynajmowane mieszkanie jest obciążone kredytem. Dzieje się tak dlatego, że ryczałt nie daje prawa do odliczania kosztów uzyskania przychodu. Właściciel mieszkania jest zobowiązany do płacenia podatku od kwoty, którą otrzymuje od najemców, nawet wtedy, gdy koszty utrzymania mieszkania są wyższe od przychodów.
Koszty uzyskania przychodu z wynajmowania mieszkania (a więc także wydatki poniesione w wyniku spłat odsetek), można odliczyć od podatku tylko wtedy, gdy zdecydujemy się na opłacanie podatku dochodowego w wysokości 18%. Do kosztów zalicza się między innymi:
- odsetki od kredytu;
- opłaty administracyjne, na przykład czynsz;
- amortyzację mieszkania;
- koszty remontów;
- koszty zakupu nowych sprzętów (jeśli właściciel zobowiązał się na dostarczenie ich najemcom);
- opłaty za media i pozostałe usługi, np. internet (pod warunkiem, że w umowie widnieje zapis, zgodnie z którym to właściciel jesteś zobowiązany do uiszczania ich za najemców).
Zgodnie z powyższym, jeśli wynajmujemy mieszkanie na zasadach najmu prywatnego (jako osoba fizyczna), a formą opodatkowania jest rozliczanie na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), odsetki od kredytu zaciągniętego na kupno mieszkania można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.
Trzy ważne warunki do spełnienia
Odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów tylko wtedy, gdy spełnione zostaną trzy poniższe warunki:
- kredyt jest zaciągnięty na potrzeby przychodów kredytobiorcy (w tym wypadku jest to oczywiście kupno mieszkania na wynajem);
- odsetki, które mają zostać zaliczone do kosztów, są opłacone;
- odsetki te nie zwiększają kosztów inwestycji.
Aby zminimalizować podatek od wynajmu mieszkania, a tym samym sprawić, że nieruchomość będzie przynosiła większe zyski, warto rozważyć wprowadzenie optymalizacji podatkowej. Zaliczenie odsetek od kredytu do kosztów uzyskania przychodów może znacznie obniżyć wysokość podatków i wpłynąć na zwiększenie oszczędności.
