Zgodnie z treścią art. 693 KC, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Przedmiotem dzierżawy może być także przedsiębiorstwo, trzeba jednak od razu zaznaczyć, że nie jest to często spotykane w naszym kraju.
Przedsiębiorstwo będące przedmiotem dzierżawy (tak w całości jak i odpowiedniej części) powinno być rozumiane jako zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Pamiętajmy, że gdy przedsiębiorstwo stanie się przedmiotem umowy dzierżawy w części, powinniśmy dokładnie określić, co się na nie składa – możemy bowiem niektóre jego elementy wyłączyć spod zawieranej umowy, np. nazwę, prawa wynikające z najmu.
Wydzierżawiając przedsiębiorstwo nie zapomnijmy także o skonkretyzowaniu czynszu, który niekoniecznie musi przybrać formę pieniężną (może to być przykładowo także ułamkowa część pożytków). Czynsz jest płatny z dołu i obciąża każdorazowo dzierżawcę. Kolejną ważną kwestią jest przeniesienie na dzierżawcę obowiązku zapłaty ciężarów publicznych związanych z własnością, czy kosztami ubezpieczenia.
Kodeks cywilny wyraźnie wskazuje, że wydzierżawienie przedsiębiorstwa może nastąpić wyłącznie poprzez zawarcie umowy w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Niezbędna jest zatem wizyta u notariusza. Pamiętajmy także o wykazaniu dzierżawy we właściwym rejestrze przedsiębiorców.
Ostatnim, ale nie mniej ważnym elementem umowy powinno być wyraźne określenie obowiązków jej stron. Po wygaśnięciu umowy lepiej bowiem, aby nie było jakichkolwiek niejasności pomiędzy wydzierżawiającym a dzierżawcą w przedmiocie wzajemnych zobowiązań. W praktyce dzierżawca bowiem musi najczęściej zlikwidować bądź zmodyfikować wprowadzone przez siebie zmiany w przedsiębiorstwie, nie ponosząc przy tym większych kosztów. Wydzierżawiający natomiast pragnie otrzymać bez opóźnień przedmiot dzierżawy w stanie nie pogorszonym i możliwie bez konieczności rozliczeń z tytułu nakładów poczynionych przez dzierżawcę.
Z umową dzierżawy przedsiębiorstwa, tak jak z większością umów o charakterze cywilnoprawnym, wiążą się także pewne skutki podatkowe. Nie zapominajmy, że obowiązki w tej materii pojawią się wyłącznie, gdy wydzierżawiający będzie uzyskiwał z tytułu zawartej umowy jakiekolwiek przychody i to niezależnie od tego czy zostały faktycznie przez dzierżawcę zapłacone (liczy się zatem wyłącznie umowny fakt zapłaty czynszu). Ustawodawca przewidział, że taki przychód może zostać opodatkowany skalą progresywną lub podatkiem liniowym. Zasady opodatkowania pozostają takie same jak przy normalnie prowadzonej działalności gospodarczej.
Na zakończenie pamiętajmy także, że brak wskazania zakresu obowiązywania umowy dzierżawy powoduje, iż będzie ona wiążąca na czas nieokreślony.
