Treść umowy przedwstępnej zawiera:
- jednostronne lub dwustronne zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy,
- istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Bez określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej nie jest możliwe byłoby wskazanie świadczenia, które zobowiązuje się spełnić dłużnik, co jest jednoznaczne z tym, że nie można nałożyć na niego takiego obowiązku, a następnie dochodzić jego wykonania na drodze sądowej. Dlatego też art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego wymaga, aby strona umowy przedwstępnej zobligowała się do zawarcia "oznaczonej" umowy, przy czym za taką nakazuje uznać kontrakt, którego co najmniej konieczne elementy da się ustalić w sposób obiektywny.
Z kolei dla zawarcia ważnej umowy przedwstępnej nie ma znaczenia, czy strony zdołały uzgodnić inne postanowienia, nienależące do koniecznych składników umowy, ale istotne dla jednej ze stron umowy. Umowa przedwstępna dochodzi do skutku, jeżeli strony złożyły zgodne oświadczenia woli, określając co najmniej konieczne elementy umowy przyrzeczonej.
Ustawa z 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 49, poz. 408) zniosła powinność oznaczenia w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy pamiętać o tym, że zamieszczenie terminu w umowach przedwstępnych nie tylko nie jest zakazane, ale wręcz pożądane, z racji tego, że wskazuje dłużnikowi, kiedy powinien spełnić świadczenie. W sytuacji, gdy termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony to zgodnie z art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:
- powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej,
- jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie,
- jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Oznaczenie terminu może polegać na podaniu daty lub wskazaniu innego zdarzenia, przyszłego, lecz pewnego. Zdarzenia, co do których nie ma pewności, czy zaistnieją nie mogą być wskazywane celem oznaczenia terminu.
Regulacje Kodeksu cywilnego nie określają dla umowy przedwstępnej żadnej szczególnej formy. Jednakże nie oznacza to, że forma umowy przedwstępnej jest zawsze prawnie irrelewantna. W sytuacji, gdy przepisy prawne wymagają zachowania formy szczególnej dla ważności umowy przyrzeczonej, wówczas dla uzyskania pożądanych przez strony możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej – umowa przedwstępna powinna być zawarta w szczególnej formie.
