Wierzyciel hipoteczny może mieć dwóch dłużników: rzeczowego i osobistego. Dłużnik rzeczowy może ponieść odpowiedzialność względem wierzyciela tylko i wyłącznie rzeczową, czyli z przedmiotu obciążonego hipoteką. Natomiast dłużnik osobisty odpowiada całym swoim majątkiem – zarówno teraźniejszym, jak i przyszłym. Pierwszeństwo zaspokojenia przysługuje wierzycielowi hipotecznemu przed wierzycielami osobistymi, którzy nie korzystają z zabezpieczenia hipoteką. Należy tutaj wspomnieć, iż o kolejności zaspokojenia wierzycieli hipotecznych decyduje chwila złożenia wniosku o wpis hipoteki.
Hipoteka może powstać w drodze umowy, na mocy orzeczenia sądu lub innego organu, bądź ex lege. Zważywszy na źródło powstania hipoteki można wyróżnić hipotekę umowną, hipotekę przymusową oraz hipotekę z mocy prawa. Niezależnie od źródła powstania można również wyróżnić jeszcze hipotekę kaucyjną i zwykłą. Jeśli chodzi o hipotekę umowną to jak sama nazwa wskazuje jej źródłem jest czynność prawna, czyli umowa pomiędzy właścicielem obciążonej nieruchomości, a wierzycielem. Należy tutaj podkreślić, iż oświadczenie woli właściciela nieruchomości musi być złożone w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Rygor formy nie dotyczy oświadczenia składanego przez drugą stronę, czyli wierzyciela hipotecznego.Hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela nieruchomości obciążonej, a nawet wbrew jego woli. Ten rodzaj hipoteki służy zabezpieczeniu i egzekucji wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym. Hipoteka zwykła powstaje na podstawie dokumentu stwierdzającego jej istnienie oraz wysokość, czyli np. na podstawie prawomocnego wyroku sądowego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności. Z kolei hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej, zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości. Dla takich hipotek oznacza się sumę pieniężną, do wysokości, której wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Ostatni rodzaj: hipoteka ustawowa, powstaje z mocy prawa, czyli ex lege. Aktualnie poszczególne ustawodawstwa odchodzą od tej instytucji, ponieważ ogranicza ona istotnie bezpieczeństwo obrotu. Jeśli chodzi o polskie prawo, to tego rodzaju hipoteka ma charakter wyjątkowy. Kolejnym wyjątkiem jest hipoteka łączna, która stanowi odstępstwo od zasady szczegółowości hipoteki zgodnie, z którą przedmiotem hipoteki jest konkretna nieruchomość. Hipoteka łączna zabezpiecza jedną wierzytelność na kilku nieruchomościach. Dlatego też wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna może według swego wyboru zażądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Ten ostatni rodzaj hipoteki powstaje z mocy samego prawa w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką.
Hipoteka wygasa w razie wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza, bądź w przypadku zrzeczenia się hipoteki. To ograniczone prawo rzeczowe wygasa również wskutek złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego lub w wyniku konfuzji. Ponadto – w myśl art. 95 o księgach wieczystych i hipotece, wygasa ona po upływie 10 lat w razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej. Hipoteka wygasa również na skutek prawomocnego postanowienia sądu o przysądzeniu własności nieruchomości.
