Sprawa trafiła do Sądu Okręgowego, który powziął poważne wątpliwości, co do sposobu ustalenia wartości prawa najmu lokalu – nie kwestionując jego przynależności d majątku wspólnego – wskazując, że wartość rynkowa jest cechą jedynie tych rzecz, które mogą stanowić przedmiot obrotu. W związku z tym Sąd Okręgowy zadał Sądowi Najwyższemu pytanie, czy w sprawie o podział majątku wspólnego, do którego przynależy między innymi prawo najmu lokalu komunalnego, podlega rozliczeniu między byłymi małżonkami wartość tego prawa, a jeśli tak, to w oparciu o jakie kryteria ustalać należy wartość owego prawa i w jakim zakresie należy uwzględniać możliwość preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę.
W odpowiedzi Sąd Najwyższy podjął uchwałę:
Prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 roku, Nr 31, poz. 266 ze zm.), stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku. Jego wartość odpowiada różnicy pomiędzy czynszem opłacanym a czynszem wolnym, z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę.
Sąd Najwyższy już w uchwale z dnia 24 maja 2002 roku, sygn. akt III CZP 28/02 uznał, że wartość najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach sprawy, okresu prawdopodobnego czasu trwania najmu. W aktualnie obowiązującym stanie prawnym nie występuje już jednak czynsz regulowany. Jeżeli lokal wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego gminy, stawki czynszu ustalane są uchwałą rady gminy, i jest to z reguły czynsz niższy niż tzw. rynkowy. Dlatego też uchwała ta zachowała aktualność, wartością prawa najmu lokalu mieszkalnego jest różnica pomiędzy czynszem ustalonym w trybie ustawy o ochronie lokatorów, a czynszem „wolnym". Oczywiście może się zdarzyć, że będzie to wartość zerowa, jeśli czynsz za lokal komunalny będzie równy stawkom rynkowym.
Odnosząc się do możliwości preferencyjnego zakupu lokalu Sąd Najwyższy uznał, że małżonkowie nie mogą ustalać ceny w sposób swobodny – określa ją albo uchwała organu samorządowego, albo w pewnych przypadkach sama ustawa. W skład majątku wspólnego nie wchodzi prawo do zakupu lokalu z bonifikatą. Preferencyjny zakup wymaga spełnienia szeregu przesłanek. SN zastrzegł przy tym, iż o istnieniu uprawnienia wchodzącego w skład majątku wspólnego można by ewentualnie mówić dopiero od momentu, w którym zostały spełnione owe przesłanki, w szczególności, kiedy najemca złożył wniosek o nabycie lokalu. Sąd Najwyższy zwrócił także uwagę, iż uwzględnianie możliwości preferencyjnego zakupu mogłoby prowadzić do komplikacji, gdyby do wykupu lokalu z jakiegoś powodu nie doszło. Jeden z małżonków, który otrzymałby lokal spłacił drugiego małżonka, miałby problem z odzyskaniem spłaty po prawomocnym zakończeniu postępowania działowego.
