Sąd Najwyższy w odpowiedzi podjął uchwałę:
Orzeczenie wydane na podstawie art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.) ma charakter deklaratywny. Po stronie pozwanych małżonków – obywatela polskiego i cudzoziemca, którzy nabyli nieruchomość do majątku wspólnego zachodzi współuczestnictwo konieczne jednolite.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 roku, sygn. akt III CZP 53/08
Przedstawione przez Sąd Okręgowy pierwsze zagadnienie prawne odnosi się do art. 6 ust. 1 i 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z tymi przepisami nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.
Przepis art. 6 ust. 2 ustawy stanowi, iż o nieważności nabycia orzeka sąd. To ten zwrot spowodował wątpliwości Sądu Okręgowego. Sąd Najwyższy wyjaśnił jednak, że w art. 6 ust. 2 ustawodawca stwierdza, iż sąd orzeka o nieważności nabycia, a nie o unieważnieniu nabycia. "Nieważność" należy odróżnić od "unieważnienia". W pierwszym przypadku sąd stwierdza nieważność, a w drugim prowadzi do powstania skutku prawnego.
Sąd Najwyższy odwołał się także do brzmienia przepisów ustawy sprzed nowelizacji, czyli przed dniem 4 maja 1996 roku. Przedmiotem tej regulacji objęte było wówczas nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców jedynie na podstawie czynności prawnej. Poza odwołaniem do transakcji ustawa nie odwoływała się, bowiem do innych zdarzeń prawnych, na podstawie, których mogłoby dojść do nabycia własności nieruchomości. Art. 7 stanowił po prostu, iż nabycie nieruchomości przez obcokrajowa wbrew postanowieniu niniejszej ustawy jest nieważne. Nowelizacja ustawy miała na celu objęcie ustawą nie tylko nabycia w drodze umowy, ale także innych zdarzeń. W efekcie treść art. 7 powtórzono w art. 6 ust. 1, natomiast dodany został ust. 2. Sąd Najwyższy uznał, że zamiarem ustawodawcy przy nowelizacji nie było przy tym wprowadzenie zmiany w zasadach dotyczących nabycia nieruchomości na podstawie czynności prawnej. Nadal, zatem sąd nabycie bez zezwolenia jest bezwzględnie nieważne i sąd tylko to stwierdza.
Przechodząc do drugiego zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy, należy przyjąć, że nieruchomość nabywana do majątku wspólnego w drodze czynności prawnej dokonywanej przez obu małżonków – cudzoziemca i obywatela polskiego jest nieruchomością nabywaną przez cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Oznacza to, że taka czynność nabycia nieruchomości dokonana bez wymaganego zezwolenia jest dotknięta sankcją nieważności bezwzględnej. Z uwagi zaś na konstrukcję prawną wspólności łącznej sąd nie może orzec nieważności „części” czynności prawnej, w odniesieniu do małżonka będącego cudzoziemcem, który nie legitymuje się wymaganym zezwoleniem. Dlatego też postępowanie w takiej sprawie, jak niniejsza, dotyczy interesów obu małżonków i w stosunku do obu małżonków zapadnie wyrok rozstrzygający sprawę w sposób jednolity. W tej sprawie zachodzi, więc współuczestnictwo materialne jednolite, ponieważ z istoty stosunku prawnego wyrok ma dotyczyć niepodzielnie obu małżonków. Oznacza to, że sprawa może się toczyć tylko łącznie przeciwko obu małżonkom – ich współuczestnictwo jest, więc współuczestnictwem jednolitym i koniecznym.
