Spis treści
Rozwiązanie problemu
Zasadniczą kwestią w powyższej sprawie jest to, czy dopuszczalne jest pobieranie należności (opłat) za umieszczenie reklamy i tablicy informacyjnej w części wspólnej nieruchomości. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Natomiast art. 140 KC umożliwia właścicielowi, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, z wyłączeniem innych osób, korzystanie z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Z powyższego wynika zatem, że każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi) i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem.
W art. 3 ust 2 ustawy o własności lokali ustawodawca wskazał, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Niewątpliwie więc elewacja budynku stanowi nieruchomość wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali. Elewacja budynku nie jest niezbędna do korzystania przez właściciela ze swojego lokalu, zgodnie z jego przeznaczeniem. Oznacza to, że w zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali. W orzecznictwie wskazuje się, że umieszczanie na elewacji budynku wszelkich tablic, banerów i innego tego rodzaju elementów jest zmianą przeznaczenia tej części nieruchomości wspólnej i wykracza poza zakres korzystania z nieruchomości wspólnej, co z kolei wymaga podjęcia stosownej uchwały określającej zasady korzystania (zob. wyrok SA Poznaniu z dnia 28 lipca 2016 roku, I ACa 152/16).
Z powyższego wynika zatem, że umieszczenie reklamy na elewacji budynku przez Pytającą powoduje trwałe lub czasowe przeznaczenie zajętej części na potrzeby wyłącznie osoby, która zamieściła tego rodzaju urządzenie, przez co uniemożliwia korzystanie z niej przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że de facto Pytającą (jako współwłaściciel) posiada rzecz wspólną w szerszym zakresie, niż czynią to pozostali współwłaściciele. Nie ma także przeszkód prawnych, aby określić odpłatność wykorzystywania części wspólnych przez poszczególnych członków wspólnoty. Zasady korzystania z części wspólnych mogą ustalać też bezpłatność korzystania z nich, jednakże nie jest naruszeniem żadnych przepisów ustawowych, czy zasad współżycia społecznego, określenie odpłatności. Powyższe uwagi należy także odnieść do kwestii umieszczenia tablicy informacyjnej wewnątrz budynku (na ścianie klatki schodowej).
Na marginesie można również wskazać, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa wyżej, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 1 – 2 ustawy o własności lokali).
Podstawa prawna:
Art. 3, art. 12, art. 22, art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U.2015.1892).
Art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U.2016.380 ze zm.).
