Na rynku najmu mamy właśnie szczyt sezonu. Największe natężenie poszukiwań lokali do wynajęcia przypada bowiem na okres sierpień-wrzesień. Studenci, którzy już w najbliższy poniedziałek rozpoczną rok akademicki, mają ostatnią okazję aby znaleźć dach nad głową. A gdy już to zrobią powinni swoje interesy zabezpieczyć w umowie – radzi Home Broker, który podpowiada dziś obu stronom umowy na co zwrócić szczególną uwagę podpisując taki dokument.
W każdej umowie najmu powinny znaleźć się następujące elementy:
1. Dane osób zawierających umowę,
2. Opis przedmiotu umowy,
3. Wysokość opłat i terminy ich uiszczania,
4. Czas trwania umowy oraz warunki wypowiedzenia,
5. Prawa i obowiązki stron,
6. Wysokość i sposób rozliczania kaucji.
Osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie mogą podpisać umowę o tzw. najem okazjonalny. W odróżnieniu od tradycyjnych umów pozwala ona właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z podpisanej umowy. Wymagane jest tu oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza, co łączy się z kosztem nieprzekraczającym 200 zł. Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać na co zgodę wyraża właściciel. Taka forma umowy najmu jest w Polsce mało popularna pomimo większego bezpieczeństwa wynajmującego.
Dokumenty potwierdzające własność do wglądu
Umowy najmu mieszkania nie podpisuje się zwyczajowo w obecności notariusza, zatem to na stronach umowy ciąży obowiązek wylegitymowania się wzajemnie. Najemca musi ponadto sprawdzić, czy osoba, która podaje się za właściciela lokalu faktycznie nim jest. Umowy najmu zwykle podpisuje się szybko, ale trzeba koniecznie wygospodarować czas na sprawdzenie takich dokumentów jak księga wieczysta, akt notarialny czy członkostwo w spółdzielni. Może się oczywiście zdarzyć, że wynajmujący nie będzie właścicielem lokalu, ale powinien w takiej sytuacji posiadać pisemne pełnomocnictwo od właściciela do dysponowania nieruchomością.
Z punktu widzenia właściciela ważne jest z kolei to, żeby wszystkie osoby, które będą korzystały z lokalu były stronami umowy. W takiej sytuacji może bowiem pociągnąć do odpowiedzialności wszystkich najemców na wypadek gdyby przestali opłacać czynsz czy dokonali jakichś zniszczeń w mieszkaniu.
W pewnych sytuacjach umowę można zerwać
Umowę najmu można zawrzeć na określony czas, np. 12 miesięcy albo bezterminowo. W tym drugim przypadku warto jednak określić okres wypowiedzenia. Może on wynosić np. miesiąc albo trzy miesiące. Jest to zabezpieczenie dla obu stron– dla najemcy, że nie zostanie pozbawiony dachu nad głową z dnia na dzień, a dla wynajmującego – że w analogiczny sposób nie straci lokatora.
Pamiętajmy jednak, że w określonych sytuacjach właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Takie prawo, wynikające z kodeksu cywilnego, przysługuje mu w sytuacji, gdy najemca:
1. Zalega z czynszem.
2. Dewastuje lokal,
3. Zakłóca porządek domowy,
4. Podnajmuje mieszkanie bez zgody właściciela,
Uwaga! Gdy czynsz najmu standardowo płacony jest w okresach miesięcznych, np. do 10. dnia miesiąca, to żeby wynajmujący mógł wypowiedzieć umowę gdy najemca zalega z czynszem, zaległość musi obejmować dwie płatności. Co więcej, wynajmujący musi dać najemcy kolejny miesiąc na zapłatę zaległego czynszu. W efekcie więc dopiero po trzech miesiącach może domagać się natychmiastowego opuszczenia lokalu.
Wizyty właściciela w mieszkaniu tylko za zgodą najemcy
Z uwagi na to, że prawo to wynika z kodeksu cywilnego nie ma konieczności dodawania go do treści umowy najmu, warto jednak zrobić to informacyjnie, bo wiedza ta nie jest powszechna. Analogicznie można postąpić w przypadku zasad określających wizyty właściciela w nieruchomości po zawarciu umowy najmu. Zgodnie z prawem (art. 690 Kodeksu Cywilnego) prawa najemcy są chronione tak samo jak prawo własności. Właściciel oddając więc mieszkanie najemcy do swobodnego korzystania musi pamiętać, że nie może naruszać jego prywatności przychodząc do lokalu bez zapowiedzi. Właściciel, który chce kontrolować stan mieszkania w trakcie trwania umowy powinien zabezpieczyć sobie takie prawo w podpisywanym dokumencie, ale musi pamiętać, że mało który nabywca zgodzi się na odwiedziny bez zapowiedzi. Standardem jest zapis, który pozwala właścicielowi na umówione wcześniej z najemcą wizyty np. nie częściej niż przy okazji odbierania comiesięcznego czynszu.
Prawo do podnajęcia musi być w umowie
Jeśli ponadto najemca chce podnająć część lokalu innym osobom musi zadbać o takie prawo w umowie. Jeśli tego nie zrobi, musi liczyć się z możliwością natychmiastowego wypowiedzenia umowy przez właściciela.
Kaucja nie zabezpiecza okresu umowy
Nieodzownym elementem umowy najmu jest też kaucja wpłacana przez najemcę. Standardowo jest to kwota odpowiadająca wysokości jednomiesięcznego czynszu, ale w przypadku mieszkań lepiej wyposażonych często jest to kwota wyższa. Zadaniem kaucji jest zabezpieczenie właściciela przed ewentualnymi zniszczeniami lokalu lub jego wyposażenia. W umowie warto jednak także poruszyć kwestię rozliczeń w przypadku, gdy najemca odda lokal w stanie niepogorszonym, ale opuści go wcześniej niż wynikałoby to z umowy – na przykład po 6 miesiącach mimo, że umowa została podpisana na rok. Często dochodzi bowiem w takiej sytuacji do sporu między właścicielem i najemcą, który pozostawiając nieruchomość w niepogorszonym stanie żąda zwrotu kaucji. Właściciel natomiast ze względu na to, że czuje się poszkodowany, w związku z krótszym niż zakładał okresem najmu, chce zachować kaucję. Aby zabezpieczyć interes właściciela warto określić w umowie wysokość kary z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy (nie służy do tego kaucja).
Umowa pomoże optymalizować podatek
W kwestii określenia wysokości opłat za najem właściciel powinien zwrócić uwagę na ciążący na nim obowiązek podatkowy. Podpisując umowę trzeba bowiem pamiętać, aby jasno odróżnić co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Gdyby bowiem ustalić w umowie jedną kwotę (odpowiadającą sumie tych kosztów) będzie ona stanowiła dla właściciela podstawę opodatkowania w przypadku opłacania podatku w formie ryczałtu od przychodu (stawka 8,5%). Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1300 zł, z czego 300 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1000 zł. Takie wnioski płyną z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC.
Dokładne zdjęcia pozwolą uniknąć sporów
Na koniec nie można zapomnieć, że załącznikiem do umowy najmu powinien być protokół zdawczo – odbiorczy. Musi się w nim znaleźć opis stanu i wyposażenia mieszkania oraz stanu liczników w dniu przekazania lokalu najemcy. Na podstawie tego dokumentu będzie potem dokonywane rozliczenie kaucji pod koniec trwania umowy. Poprawne jego sporządzenie leży więc w interesie obu stron. Warto do protokołu dołączyć zdjęcia nieruchomości – na ich podstawie najłatwiej będzie udowodnić czy w trakcie trwania najmu elementy nieruchomości uległy zniszczeniu, czy nie.
Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker
