Zgodnie z treścią art. 12 powyższego aktu prawnego, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Nieruchomością wspólną określamy grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W praktyce zatem mogą nimi być klatki schodowe, wspólne części piwnic, strychy, windy, dach, czy kominy.
Ustawodawca wprost określa co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną – pamiętajmy jednak, że wyliczenie zawarte w treści art. 14 ustawy o własności lokali jest tylko przykładowe. Zgodnie z powyższym przepisem, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Zgodnie z wyrokiem sądu apelacyjnego w Katowicach z dnia 27 stycznia 2012 r. (sygn. akt I ACa 972/11), norma art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali nie zawiera katalogu zamkniętego kosztów zarządu nieruchomością wspólną i właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o jego rozszerzeniu (przemawia za tym użyte w niej sformułowanie: "w szczególności"), pod warunkiem jednak, że uchwała ta ani nie narusza prawa, umowy właścicieli lub zasad prawidłowego zarządzania, ani w inny sposób nie narusza interesów poszczególnych właścicieli. Nie sposób także sprzeczności z prawem dopatrzyć się w pomieszczeniu w funduszu remontowym środków przewidzianych na cele inne niż wąsko rozumiane remonty według ich definicji zawartej w prawie budowlanym, nic bowiem nie stoi na przeszkodzie, by tworzący wspólnotę właściciele lokali nadali temu pojęciu inne niż wynikałoby to z ustawy, specyficzne znaczenie.
Koszty zarządzania nieruchomością wspólną wiążą się z koniecznością ponoszenia opłat przez właścicieli lokali wchodzących w skład jednej nieruchomości. W praktyce opłaty takie są pobierane w formie okresowych zaliczek (comiesięcznych) ustalanych przez zarządcę lub zarząd określonej nieruchomości. Jest to zgodne z treścią art. 15 omawianej ustawy – na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że uiszczanie przez członków wspólnoty mieszkaniowej bieżących opłat (zaliczek) na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług i nie ma podstaw, żeby wspólnota mieszkaniowa wystawiała faktury VAT dokumentujące wpłatę zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Natomiast w odniesieniu do wydatków, o których mowa w jej art. 13 ust. 1, związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu mediów do tych lokali, znajdą zastosowanie przepisy o podatku od towarów i usług.
Uiszczanie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną jest podstawowym obowiązkiem każdego właściciela lokalu wchodzącego w skład określonej nieruchomości. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
