Księgi wieczyste stanowią bardzo ważny aspekt związany z obrotem nieruchomościami. Z punktu widzenia nabywców istotne jest to aby mieć pełną wiedzę dotyczącą stanu prawnego nieruchomości. Wiedza taka wynika przede wszystkim z treści księgi wieczystej nieruchomości, która ma być przedmiotem obrotu. Nie zawsze jednakże wpis w księdze wieczystej jest tożsamy ze stanem faktycznym. Osoba, która jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, pomimo tego, że właścicielem nie jest (nie przysługuje jej prawo własności – np. dokonał już zbycia tej nieruchomość) jest nadal wpisany w księdze wieczystej i dokonuje zbycia tego prawa, rozporządzenia tym prawem. W takim przypadku dokonana sprzedaż może być skuteczna, czyli nabywca nieruchomości działający, który działa w zaufaniu do treści ksiąg wieczystych (sprzedaż następuje przez osobę wpisaną do księgi wieczystej jako właściciel) skutecznie to prawo nabywa. Dochodzi zatem do sytuacji, że nieruchomość nabywa kupujący od osoby, która nie jest jej faktycznym właścicielem, ze szkodą dla jej faktycznego właściciela.
Sytuacja taka jest możliwa z uwagi na przyznanie przez prawo księdze wieczystej szczególnego charakteru. Zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego kto przez czynność prawną jest osoba uprawnioną według treści księgi, nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Jest to forma ochrony nabywcy, działającego w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza ogólną zasadę, że nikt nie może rozporządzać prawem czy przenieść więcej praw niż sam posiada. Jeśli sprzedający nie jest właścicielem nieruchomości to nie może on jej zbyć, ale jeżeli to zrobi to w takiej sytuacji, że nie będąc jej właścicielem jest wpisany do księgi wieczystej, to nabywca działając w zaufaniu do księgi wieczystej skutecznie nabywa własność. Umowa taka jest skuteczna i dochodzi do skutecznego przeniesienia praw własności nieruchomości.
Z niezgodnością treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym możemy mieć do czynienia w wielu przypadkach. Najczęstszą przyczyną skutkującą niezgodnością treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym, jest wpis ważnie i prawidłowo dokonany, który się zdezaktualizował. Przy każdej sytuacji rozporządzenia prawem własności będzie krótszy lub dłuższy okres niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Jednym z takich przypadków jest działanie osoby, która dokonuje zbycia nieruchomości. Dokonanie w formie notarialnej zbycia nieruchomości powoduje, że notariusz przesyła akt notarialny do sądu wieczystoksięgowego. Jednakże zanim ten akt notarialny do tego sądu dotrze oraz sąd dokona zmian w księdze, mamy do czynienia z niezgodnością treści księgo z rzeczywistym stanem prawnym. Osoba która jest wpisana jako właściciel nieruchomości, mimo że właścicielem tym już nie jest, może nieruchomością nadal rozporządzać (np. sprzedać, ustanowić hipotekę), a to rozporządzenie będzie miało skutek prawny.
Jeszcze inaczej będzie przy spadkobraniu, zasiedzeniu a najgorzej przy uwłaszczeniu w trybie przepisów ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. W przypadku postępowania spadkowego, prawo własności nieruchomości spadkowej przechodzi na spadkobierców z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy ujawnionego w księdze wieczystej. Od tego momentu mamy sytuację niezgodności treści księgi wieczystej. Spadkobiercy muszą uregulować tą kwestię, czyli przeprowadzić postępowanie spadkowe i wystąpić do sądu z wnioskiem o wpis, ale nie ma przepisów, które zmuszałyby spadkobierców do szybkiego uregulowania tej kwestii. Postępowanie spadkowe a także postępowanie związane z wpisem w księdze wieczystej może zostać przeprowadzone w ciągu miesiąca, jak równie dobrze po np. 10 latach. Tak długo jak tego spadkobiercy nie uregulują występuje niezgodność treści księgi wieczystej.
Spadkobranie nie jest niebezpieczne dla obrotu nieruchomościami. Spadkobierca chcąc zbyć nieruchomość będzie to musiał uregulować. Przy zasiedzeniu nieruchomości po upływie 20 lub 30 lat posiadacz samoistny staje się właścicielem nieruchomości, a jej poprzedni właściciel nadal figuruje w księdze wieczystej. Postępowania związane z zasiedzeniem są często sporne i kończą się po wielu latach, a potem osoba, która nabyła nieruchomość przez zasiedzenie musi jeszcze wystąpić do sądu o ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej. W okresie od zasiedzenia do dnia wpisu nabycia własności przez zasiedzenie może się zdarzyć, że właściciel widniejący w księdze już kilka razy sprzeda nieruchomość, nim samoistny posiadacz, który nabył nieruchomość przez zasiedzenie się ujawni. Podobnie jest w trybie uwłaszczenia.
Niezależnie od wszystkich powyższych okoliczności, mogą wystąpić też błędy związane z wpisem praw do księgi wieczystej (niestety sytuacje takie nie należą do rzadkości). Takim najczęściej spotykanym błędem jest przy dziedziczeniu pomyłka w obliczeniu udziału w nieruchomości. Taka omyłka przy liczeniu udziałów spadkowych skutkuje od samego początku niezgodnością treści księgi wieczystej, bo nieprawidłowo obrazuje wielkość prawa przysługującego danej osobie. Jest to niezgodność istniejąca od samego początku.
Jak już dojdzie do takiej niezgodności księgi wieczystej, jedynym możliwym wyjściem jest skorzystanie z roszczenia z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, czyli wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Zgodnie z tym przepisem, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione także poprzez ostrzeżenie, przy czym podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
J/O
