Zmiana definicji mieszkaniowego zasobu gminy i publicznego zasobu mieszkaniowego
Zmianie ma ulec pojęcie mieszkaniowego zasobu gminy. W chwili obecnej mieszkaniowy zasób gminy to lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów. Projekt proponuje zostawić wyłącznie lokale, w stosunku do których gminie przysługuje prawo własności oraz te, które pozostają w jej posiadaniu samoistnym. Z kolei w skład publicznego zasobu mieszkaniowego wchodzić będą lokale stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa.Umowy tylko na czas oznaczony
Ministerstwo proponuje, aby gminy i inne jednostki samorządu terytorialnego miały obowiązek zawierania umów najmu na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat. Po upływie tego następowałaby weryfikacja dochodów najemców. W przypadku, gdyby ich dochody były za wysokie umowy nie ulegałyby przedłużeniu. Ma to zapewnić zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób rzeczywiście niebędących w stanie samodzielnie zapewnić sobie mieszkania np. osób ubogich, czy opuszczających dom dziecka. Kryteria, które dane gospodarstwo domowe będzie musiało spełnić, żeby umowa najmu mogła zostać przedłużona, ustalane będą np. w stosownych uchwałach organów stanowiących jednostek samorządu terytorialnego. Dotychczasowe umowy zawarte na czas nieoznaczony pozostaną w mocy. Zmiana ma bowiem dotyczyć tylko umów zawieranych po wejściu w życie nowych przepisów.
Zmiany dotyczące czynszu
Czynsz najmu lokalu określony w umowie w wymiarze podstawowym ma według projektu ustawy odzwierciedlać koszty utrzymania nieruchomości. Jednocześnie, jego wartość byłaby zmieniana w zależności od dochodu najemców. Utrzymany będzie system obniżek czynszu, stosowany w stosunku do podstawowych stawek czynszów a dodatkowe wsparcie ma stanowić system dodatków mieszkaniowych.
Sąd będzie orzekał o lokalu socjalnym
Zgodnie z projektem usunięty zostanie przepis obligujący sąd do przyznawania prawa do lokalu socjalnego w przypadku eksmisji. Obecnie sąd ma obowiązek orzec o prawie do takiego lokalu, jeżeli eksmisja dotyczy to kobiet w ciąży, obłożnie chorych, bezrobotnych, emerytów i rencistów uprawnionych do świadczeń z opieki społecznej, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego małoletniego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i z nim zamieszkałej a także osób spełniających przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Ministerstwo proponuje, aby sąd decydował o tym, czy danej osobie należy się lokal socjalny. Sąd będzie miał możliwość każdorazowego badania sytuacji majątkowej i rodzinnej konkretnego eksmitowanego lokatora. Nowelizacja ma wprowadzić więc jednolite reguły określające sytuację prawną wszystkich najemców lokali.
Wstąpienie w najem po śmierci najemcy
Ważne zmiany mają dotyczyć sytuacji wstąpienia w najem po śmierci najemcy. W przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego lokalu mieszkaniowego umowa najmu będzie wygasać. W takiej sytuacji małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, będą mieli roszczenie o zawarcie umowy najmu wskazanego lokalu. Takie osoby będą musiały jednak udowodnić, że stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci oraz spełnić kryteria dochodowe ustalone przez wynajmującego. W przeciwnym wypadku zmuszone będą, w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci najemcy, opuścić zajmowany lokal.
Rozwiązanie umowy najmu
Rozszerzeniu ma ulec lista okoliczności, w których umowa najmu może zostać rozwiązana. Będzie to możliwe w sytuacji, gdy najemca będzie posiadał prawo do innego lokalu mieszkalnego nie tylko w tej samej miejscowości, ale również w miejscowościach pobliskich, które znajdować się będę na terenie tego samego i sąsiadujących powiatów. Dodatkowo, umowa najmu będzie mogła zostać rozwiązana w przypadku, gdy najemca zalegać będzie z opłatami związanymi z dostawą mediów do lokalu. Ma to skłaniać najemców do wywiązywania się ze swoich zobowiązań względem dostawców mediów. Nowelizacja ma również jednoznacznie określić rodzaju opłat, których zaległości mogą być podstawą wypowiedzenia stosunku najmu. Wprowadzona ma być także możliwość rozwiązania umowy najmu lokalu, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących.
Najem socjalny na każdy lokal mieszkalny
Gmina będzie mogła zawierać umowy najmu socjalnego na każdy lokal mieszkalny. Dodatkowo proponuje się określenie w ustawie minimalnych progów dochodowych uprawniających do ubiegania się o najem lokalu komunalnego.
