Jest to prawo pośrednie między prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi, uregulowane w przepisach art. 232-243 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r., Nr 16, poz. 93 ze zm.) oraz w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.).
Przedmiot użytkowania wieczystego
Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być grunty Skarbu Państwa zabudowane lub nie zabudowane, położone w granicach administracyjnych miast lub położone poza tymi granicami lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki. Przedmiotem tego prawa mogą być także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego (gmin, powiatów, czy województw) lub ich związków. Na mocy przepisów szczególnych w użytkowanie wieczyste mogą być oddane również inne grunty Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego.
Użytkownik wieczysty
Użytkownikiem wieczystym może być każdy, zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Użytkownik wieczysty może robić z nieruchomością gruntową wszystko to, co może właściciel oprócz tego, czego jasno zakazuje prawo, zasady współżycia społecznego oraz umowa, którą zawarł z właścicielem gruntu. Prawo użytkowania wieczystego jest prawem zbywalnym i dziedzicznym, czyli można je sprzedać i można odziedziczyć lub przekazać w spadku. Budynki i inne urządzenia wzniesione przez wieczystego użytkownika stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności i są jego własnością. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia
Umowa
Dla ustanowienia prawa użytkowania wieczystego konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, a następnie wpisanie tego prawa do księgi wieczystej. Użytkowanie wieczyste ustanawia się na okres 99 lat. W wyjątkowych wypadkach, jeżeli cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat. W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat. Może on wystąpić wcześniej z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Umowa o przedłużenie powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Opłata
Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłata roczna musi być uiszczana przez cały czas trwania użytkowania wieczystego a dla ustalenia jej wysokości podstawowe znaczenie ma cena nieruchomości gruntowej i stawka procentowa, związana z przeznaczeniem gruntu. Opłata ta może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata, jeśli wartość gruntu ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień aktualizacji opłaty. W przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższy co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty wnosi opłatę w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostała nadwyżka musi być rozłożona na dwie równe części, które powiększą opłatę roczną w następnych dwóch latach. Dopiero za trzeci rok użytkownik wieczysty jest zobowiązany zapłacić opłatę roczną wynoszącą pełną kwotę, jaka wynika z przeprowadzonej aktualizacji. Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. Jednak w przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe ma to zastosowanie w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Wygaśnięcie użytkowania wieczystego
Użytkowanie wieczyste wygasa na skutek upływu czasu, na jaki zostało ustanowione, rozwiązania umowy za porozumieniem stron, zrzeczenia się tego prawa przez użytkownika wieczystego, przejścia tego prawa na właściciela lub wywłaszczenia. Prawo użytkowania wieczystego może również ulec rozwiązaniu przed upływem okresu, na jaki umowa została zawarta jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Użytkowanie wieczyste wygasa również w przypadku złożenia przez uprawnionego użytkownika wieczystego wniosku o przekształcenie tego prawa w prawo własności na mocy Ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2005r., Nr 175, poz. 1459 ze zm.). Warto pamiętać, że o takie przekształcenie mogą ubiegać się:
– osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości,
– osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990r. oraz na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (tzw. „Dekretu Bieruta”),
– osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego,
– spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży,
– osoby fizyczne i prawne, będące następcami prawnymi w/w użytkowników.
Roszczenia z tytułu użytkowania wieczystego przedawniają się z upływem 3 lat.
