Dzień Babci i dzisiejszy Dzień Dziadka to doskonała okazja aby przyjrzeć się sytuacji finansowej emerytów. Tym samym rozpoczęty wczoraj temat domowych budżetów aktualnych emerytów Lion’s Bank rozwinie dziś – spoglądając też na sytuację finansową osób, które dla zabezpieczenia swojej przyszłej emerytury dopiero inwestują.
Skupimy się na inwestowaniu w nieruchomości. Powód jest prosty – badania przeprowadzone przez IHH w 2012 roku pokazują, że dwóch na trzech Polaków uważa, że inwestowanie w nieruchomości jest najlepszym sposobem zabezpieczenia emerytalnego. Pamiętać należy jednak, że odkładając na emeryturę każdemu powinna przyświecać złota idea dywersyfikacji, a więc inwestowania w różne aktywa.
Przyszły emeryt powinien inwestować
Najprostszym w tym względzie rozwiązaniem jest zakup mieszkania na wynajem. Przemawia za tym fakt, że na zakup mieszkania trzeba mieć mniej pieniędzy niż na inwestycję w lokal użytkowy lub grunt rolny. Ponadto relatywnie łatwo zakup mieszkania sfinansować kredytem hipotecznym. Względna łatwość wejścia na rynek mieszkań na wynajem okupiona jest jednak niższymi potencjalnymi stopami zwrotu z tego typu inwestycji. Nawet jednak w tym przypadku są one atrakcyjne. Obecnie z wynajmu mieszkania w dużym mieście można liczyć ma roczny przychód w największych miastach w wysokości od 5 do 7% wartości nieruchomości (rentowność brutto). Oczywiście trzeba przygotować się na to, że okresowo nieruchomość nie będzie wynajęta, niezbędna bywa też modernizacja lokalu oraz opłacanie podatków od osiąganych zysków. W efekcie trafiające do rąk właściciela dochód potrafi być o jedną czwartą lub nawet jedną trzecią niższy niż wynikający z rentowności brutto.
Ponadto historyczne dane z rozwiniętych rynków nieruchomości pokazują, że w dłuższym terminie ceny mieszkań i domów rosną w tempie 1-2 pkt. proc. wyższym niż inflacja chroniąc w ten sposób kapitał przed utratą wartości. Plusem wynajmowanych mieszkań jest też fakt, że pomiędzy wartością nieruchomości (która z czasem powinna rosnąć) i czynszem za jej wynajęcie istnieje ścisła więź. I tak dane GUS za ostatnie 15 lat pokazują, że przeciętny czynsz wzrósł w tym czasie o prawie 68% (3,5% rocznie) i to już po uwzględnieniu inflacji.
490 zł miesięcznie za dodatkowy tysiąc na emeryturze
Podchodząc do tej inwestycji zachowawczo można więc przyjąć, że nieruchomość w dłuższym terminie będzie zyskiwała na wartości 1% rocznie (po uwzględnieniu inflacji), a do kieszeni nabywcy trafiać będzie z czynszu 3,5% wartości nieruchomości rocznie. W co w takim układzie powinna zainwestować osoba, która za 30, 20 lub 10 lat przejdzie na emeryturę i chciałaby, aby posiadana nieruchomość lub nieruchomości przynosiły miesięcznie 1000 zł czystego zysku, który zasili domowy budżet?
Zakładamy, że w każdym przypadku przyszły emeryt przy zakupie posiłkować się będzie kredytem z wkładem własnym na poziomie 20%, a długość okresu kredytowania będzie identyczna z okresem pozostałym do przejścia na emeryturę. Oczywiście im dłuższy okres takiej inwestycji, tym mniejsze obciążenie miesięczne przyszłego rentiera. I tak jeśli ktoś ma przejść na emeryturę za 30 lat, to przy spełnieniu pozostałych założeń, wystarczy, że kupi dziś mieszkanie na wynajem warte ponad 254 tys. zł. Krok ten w przypadku posiadania 20-proc. wkładu własnego wiązać się będzie z opłacaniem miesięcznych rat w wysokości 1350 zł. Ponad połowa tej kwoty powinna być pokrywana dzięki zyskom z wynajmu, które w tym wariancie można szacować na 740 zł miesięcznie (w pierwszym roku). W efekcie inwestor musiałby z własnej kieszeni wyasygnować kwotę 610 zł. Powinna ona jednak z czasem maleć. Założyliśmy bowiem, że czynsz z wynajmu rośnie proporcjonalnie do wartości nieruchomości, a przyjęliśmy w tym względzie progres o 1% rocznie. W efekcie, w ostatnim roku z kieszeni właściciela musi pochodzić już tylko 360 zł. Uśredniając te wartości dla całego okresu otrzymujemy kwotę około 490 zł miesięcznie. Tyle przeciętnie musiałby w rozważanym przypadku inwestować przyszły rentier, aby na emeryturze (za 30 lat) posiadać nieruchomość generującą czysty zysk w kwocie tysiąca złotych miesięcznie.
W przypadku odkładania przez lat 20 niezbędne jest nabycie trochę droższej nieruchomości wartej dziś 281 tys. zł i dodatkowe inwestowanie kwoty około 840 zł miesięcznie. W najgorszej sytuacji byłby hipotetyczny rentier, któremu do emerytury zostało tylko 10 lat. W związku z tym, że w tym czasie musi on zdążyć ze spłatą całego kredytu musiałby wyjmować z kieszeni przeciętnie 1,9 tys. zł miesięcznie, a nabywana dziś przez niego nieruchomość powinna kosztować ponad 310 tys. zł
Oczywiście wynik ten można dostosować do swojego przypadku, a więc zakup dwóch takich nieruchomości, które po 30 latach pozwolą zasilić domowy budżet o 2000 zł pochłaniałby w okresie spłaty rat średnio 988 zł miesięcznie, a chcąc osiągnąć dodatkowy dochód w kwocie 10 tys. zł należy wydawać średnio niecałe 4,9 tys. zł miesięcznie.
Założenia w wariancie zachowawczy:
1) Obliczenia prowadzone są dla dzisiejszej wartości pieniądza,
2) Nieruchomość zyskuje przeciętnie 1% wartości w skali roku (po uwzględnieniu inflacji),
3) Roczny zysk z najmu wynosi 3,5% rocznie (po uwzględnieniu kosztów, podatków, okresów niewynajęcia itd.),
4) Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosić będzie w całym okresie 7% (średnie RRSO wg. NBP z okresu od stycznia 2005 do listopada 2013),
Zyski z wynajmu mogą sfinansować dodatkową emeryturę
Spójrzmy jednak na te same przykłady bardziej optymistycznie. Nie jest bowiem wykluczone, że w kolejnych latach ceny mieszkań będą rosły w tempie 2% w skali roku (po uwzględnieniu inflacji), a odpowiednio dobrany lokal wynajmowany będzie ze znacznie wyższą rentownością na poziomie 4,5% w skali roku. Gdyby dodać do tego znacznie lepsze warunki kredytowe, w przypadku których RRSO będzie wynosiło nie 7%, ale 5% (obecnie jest to możliwe, ale w przyszłości wymagałoby refinansowania kredytu na atrakcyjniejszych niż dziś warunkach).
Założenia w wariancie optymistycznym:
1) Obliczenia prowadzone są dla dzisiejszej wartości pieniądza,
2) Nieruchomość zyskuje przeciętnie 2% wartości w skali roku (po uwzględnieniu inflacji),
3) Roczny zysk z najmu wynosi 4,5% rocznie (po uwzględnieniu kosztów, podatków, okresów niewynajęcia itd.),
4) Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosić będzie w całym okresie 5% (tak jak obecnie),
Ile w takim wypadku trzeba by miesięcznie wyciągać z kieszeni, aby za lat 10, 20 lub 30 cieszyć się dodatkowym zyskiem z wynajmu na poziomie 1000 zł? Otóż w przypadku osoby, która przechodząc za 10 lat na emeryturę musi do tego czasu zdążyć ze spłaceniem kredytu na zakup mieszkania wydatki wynosiłyby średnio 960 zł miesięcznie. Wydłużając ten okres dwukrotnie wystarczyłyby nakłady na średnim poziomie jedynie 130 zł miesięcznie (tuż przed przejściem na emeryturę, a więc jeszcze w okresie kredytowania pojawiłyby się już pierwsze nadwyżki zysków nad wydatkami). Najbardziej optymistyczne są jednak szacunki dla osoby, która na emeryturę wybierała się za lat 30. Wynika z nich bowiem, że dziś wystarczy kupić nieruchomość wartą 147 tys. zł. Krok ten w przypadku posiadania 20-proc. wkładu własnego wiązać się będzie z opłacaniem miesięcznych rat w wysokości zaledwie 630 zł. Prawie cała ta kwota powinna być pokrywana dzięki zyskom z wynajmu, które w tym wariancie już w pierwszym roku można szacować na 550 zł miesięcznie. W efekcie inwestor musiałby z własnej kieszeni wyasygnować kwotę jedynie 80 zł.
Powinna ona jednak z czasem jeszcze maleć. Założyliśmy bowiem, że czynsz z wynajmu rośnie proporcjonalnie do wartości nieruchomości, a przyjęliśmy w tym względzie progres o 2% rocznie. W efekcie już po 7 latach rentier nie musi inwestować pieniędzy z własnej kieszeni, a to najemca z nawiązką (w ostatnim roku równą około 350 zł miesięcznie) finansuje jego przyszłą emeryturę. Uśredniając te wartości dla całego okresu otrzymujemy kwotę około 110 zł miesięcznie. Taka byłaby w rozważanym przypadku przeciętna nadwyżka zysków z wynajmu nad wydatkami na kredyt.
Upraszczając można więc dojść do wniosku, że w przypadku spełnienia się optymistycznych założeń to najemca finansuje dodatkową emeryturę inwestora, który dziś jest w wieku 37 lat.
Mieszkanie na wynajem wymaga obsługi
Zakup mieszkania na wynajem ma oczywiście też swoje minusy. Poza powszechną obawą o możliwość zniszczenia lokalu lub trudności z pozbyciem się nierzetelnego najemcy, nie można też zapomnieć o czasochłonności procesu zarządzania mieszkaniem na wynajem. Chodzi tu nie tylko o kwestie związane ze znalezieniem nieruchomości, jej zakupem i przygotowaniem do wynajmu, ale też okresowym szukaniem najemców, monitorowaniem płatności i regulowaniem zobowiązań, czy reagowaniem w sytuacjach awaryjnych. Wbrew pozorom nawet wprawny właściciel mieszkania na wynajem może na kwestie związane z zarządzaniem swoim majątkiem przeznaczać średnio nawet kilka – kilkanaście godzin miesięcznie. Niestety w Polsce wciąż niewiele jest firm, które wszystkie te obowiązki są skłonne zdjąć z barków inwestorów. Niekwestionowanym plusem założonego modelu inwestycyjnego jest jednak to, że kupując nieruchomość na wynajem można sfinansować taki ruch korzystając z kredytu hipotecznego, który to dodatkowo najemcy pomogą właścicielowi spłacić płacąc mu co miesiąc czynsz najmu.
Bartosz Turek
Lion’s Bank
