Od kiedy eksmisje 2022? Zmiany w przepisach i ich konsekwencje

Od kiedy zniesiono zakaz eksmisji w 2022 roku?

Ustawą z 8 kwietnia 2022 r. zniesiono zakaz eksmisji, a zmiana zaczęła obowiązywać 15 kwietnia 2022 r.. W praktyce oznacza to powrót do procedur sprzed pandemii COVID-19: od tej daty właściciele i wynajmujący mogli ponownie składać do komornika wnioski o wykonanie eksmisji opartych na prawomocnych wyrokach. Przywrócono także możliwość przeprowadzania licytacji nieruchomości i podejmowania innych działań egzekucyjnych.

Równocześnie uchylenie zakazu wprowadzono w kontekście nowych regulacji dotyczących pomocy dla obywateli Ukrainy. Ministerstwo Sprawiedliwości i Ministerstwo Finansów wskazywały, że zmiany są potrzebne, by lepiej chronić zarówno lokatorów, jak i właścicieli oraz ograniczyć ryzyko eksmisji „na bruk”.

Jak zmiana przepisów wpłynęła na eksmisje?

Po zniesieniu zakazu eksmisji ich liczba wzrosła — w 2022 roku odnotowano 4 203, a w 2024 już 4 647 takich spraw. To jednak wciąż mniej niż w latach 2010–2017, kiedy rocznie przekraczano 7 000 eksmisji.

Zmiana przepisów przełożyła się też na większą liczbę wniosków o egzekucję sądową: między 2022 a 2024 r. do kancelarii komorniczych trafiło 13 544 podań, co dodatkowo obciążyło i komorników, i sądy.

Brak wystarczającej liczby lokali socjalnych i tymczasowych — szacowany na dziesiątki tysięcy jednostek — znacznie spowalnia realizację eksmisji, tworząc długą kolejkę oczekujących; w 2024 r. na realizację czekało 10 304 sprawy. W praktyce skutkuje to opóźnieniami w egzekucjach oraz koniecznością wypłat odszkodowań właścicielom za nieruchomości, które nie zostały udostępnione.

Dodatkowo długie terminy przydziału mieszkań socjalnych i ograniczone zasoby gmin pogłębiają problem. Na rynek najmu reforma zadziałała dwojako: z jednej strony dała właścicielom większe poczucie bezpieczeństwa, z drugiej — uwypukliła braki infrastruktury. To wszystko wskazuje na potrzebę dalszych zmian w prawie, zwłaszcza dotyczących postępowania egzekucyjnego w administracji.

Kto ma szczególną ochronę przed eksmisją?

Kobiety w ciąży, nieletni oraz osoby z orzeczoną niepełnosprawnością mają szczególną ochronę przed eksmisją — obowiązuje ona niezależnie od pory roku. Do tej grupy zalicza się też:

• osoby ubezwłasnowolnione,
• obłożnie chore,
• emerytów i rencistów.

Między 1 listopada a 31 marca obowiązuje dodatkowy okres ochronny dla lokatorów, w którym eksmisje są mocno ograniczone. Przy zakończeniu postępowania sąd bada jednocześnie, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego i podejmuje decyzję o ewentualnym przyznaniu takiego mieszkania. Nowelizacje prawa wprowadziły jednak wyjątki — osoby stosujące przemoc w rodzinie lub rażąco naruszające porządek domowy mogą być eksmitowane także poza sezonem zimowym. Głównym celem tych przepisów jest zapobieganie bezdomności oraz ochrona godności osób szczególnie narażonych.

Kiedy eksmisja wymaga zapewnienia lokalu socjalnego?

Eksmisja nie może zostać przeprowadzona, jeśli osoba objęta orzeczeniem ma prawo do lokalu socjalnego i nie dysponuje innym miejscem zamieszkania. Kluczowe jest to, czy nie ma alternatywy mieszkalnej lub czy eksmitowany nie jest w stanie jej zdobyć. Wyrok eksmisyjny powinien więc wyraźnie stwierdzać, czy przysługuje prawo do lokalu socjalnego i zobowiązywać gminę do jego zapewnienia — czy to w formie lokalu zamiennego, czy tymczasowego pomieszczenia.

Procedura zaczyna się od złożenia przez lokatora wniosku o przydział lokalu na formularzu udostępnianym przez gminę. Dopiero po rozpoczęciu tej procedury gmina ma obowiązek zapewnić mieszkanie zastępcze przed wykonaniem egzekucji. Zarówno egzekucja sądowa, jak i administracyjna nie mogą doprowadzić do „eksmisji donikąd”, czyli pozbawienia osoby dachu nad głową.

W praktyce samorządy korzystają z różnych rozwiązań:

• miejskich mieszkań socjalnych,
• pomieszczeń interwencyjnych,
• schronisk.

Jednak braki w zasobach są poważne. Niedobór lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych tworzy kolejki oczekujących, opóźnia wykonanie eksmisji i generuje roszczenia odszkodowawcze ze strony właścicieli nieruchomości. Szacuje się, że brakujących jednostek jest kilkadziesiąt tysięcy, co dodatkowo wydłuża terminy.

Warto też pamiętać, że różnice między procedurami egzekucji sądowej a administracyjnej wpływają na sposób zapewnienia lokalu oraz na zakres odpowiedzialności gminy — stąd praktyka i skutki prawne mogą się znacznie różnić w zależności od trybu postępowania.

Jak gmina organizuje pomieszczenia tymczasowe?

Gmina jest zobowiązana zapewnić tymczasowe pomieszczenie za pośrednictwem Ośrodka Pomocy Społecznej (OPS). To OPS rejestruje wnioski o lokal socjalny, przeprowadza wywiady środowiskowe i ocenia, jak pilna jest dana sytuacja mieszkaniowa. Po zebraniu informacji następuje kwalifikacja potrzeb i wydanie decyzji administracyjnej o przydziale. Osoby objęte ochroną przed bezdomnością otrzymują priorytet. Decyzje opierają się na kryteriach przewidzianych w przepisach oraz na kolejności zgłoszeń.

Przydziały realizowane są z zasobów gminnych, takich jak:

• lokale socjalne,
• pomieszczenia interwencyjne,
• schroniska.

A gdy brakuje miejsc, gmina może sięgnąć po lokale prywatne. W praktyce samorządy korzystają też z rozwiązań rynkowych, takich jak:

• najem instytucjonalny,
• najem okazjonalny,
• krótkoterminowe umowy z właścicielami.

Gmina zawiera umowy najmu socjalnego albo umowy użyczenia dla przestrzeni tymczasowych i monitoruje ich realizację przez OPS. Jeśli następują opóźnienia w przekazaniu lokalu, samorząd wypłaca właścicielom odszkodowania lub zaliczki na poczet odszkodowania. Wszystkie przydziały są dokumentowane na specjalnych formularzach, prowadzona jest też ewidencja decyzji administracyjnych oraz lista oczekujących.

Współpraca między samorządem, komisjami lokalnymi, organizacjami pozarządowymi i właścicielami prywatnymi ułatwia szybsze znalezienie alternatywy mieszkaniowej. Gmina przeprowadza też kontrole zamieszkania i może wszcząć procedury zmiany miejsca, gdy dochodzi do pogorszenia warunków lub naruszeń regulaminu najmu.

Jak przebiega egzekucja eksmisyjna i jaka jest rola komornika?

Egzekucję rozpoczyna posiadanie tytułu wykonawczego — najczęściej prawomocnego wyroku sądu, który nakazuje opróżnienie lokalu. Właściciel składa wtedy wniosek do kancelarii komorniczej, a sprawa trafia do egzekutora i zostaje wpisana do rejestru. Komornik doręcza lokatorowi zawiadomienie o terminie wykonania oraz weryfikuje tytuł prawny właściciela; sprawdza też, czy osoba przeznaczona do eksmisji nie ma prawa do lokalu socjalnego.

W przypadku egzekucji sądowej egzekutor ustala dodatkowo, czy gmina zapewniła tymczasowe pomieszczenie — jeśli nie, wykonanie może zostać wstrzymane. Komornik organizuje też działania praktyczne, takie jak:

• inwentaryzacja mienia,
• sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego,
• wpisanie do dokumentacji dat, listy przedmiotów oraz informacji o przekazaniu kluczy.

Gdy zajdzie taka konieczność, może wezwać Policję do przymusowego opróżnienia lokalu. Egzekucja administracyjna daje lokatorom mniejszą ochronę niż postępowanie sądowe, co wpływa na tempo i sposób przeprowadzenia czynności. W obu trybach egzekutor sporządza protokoły i ma prawo wystąpić o wypłatę odszkodowania dla właściciela za okres zajmowania lokalu bez tytułu.

Praktyczne opóźnienia często wynikają z braku dostępnych lokali socjalnych oraz przeciążenia kancelarii komorniczych — prowadzi to do długich kolejek spraw i rosnącej liczby roszczeń odszkodowawczych zgłaszanych przez właścicieli.

Ile eksmisji wykonano w 2022 roku?

W 2022 roku przeprowadzono 4 203 eksmisje, czyli o 2 521 mniej niż w 2018 roku — spadek wyniósł 37,5%. Specjaliści z rynku nieruchomości zwracają uwagę, że to mniej niż przed pandemią, kiedy liczba eksmisji przekraczała 7 000 rocznie.

W okresie 2022–2024 wydano 203 decyzje administracyjne nakazujące opróżnienie lokali. Jednocześnie statystyki pokazują wzrost liczby spraw egzekucyjnych, co skutkowało długimi kolejkami i opóźnieniami w wykonywaniu egzekucji.

Dla porównania:

• 4 203 eksmisje w 2022 roku,
• 4 647 w 2024 roku,
• 6 724 w 2018 roku.

Te dane obrazują skalę zmian.