Rozważając problem opodatkowania umowy najmu warto na wstępie ustalić, co kryje się pod tym pojęciem. Warto zatem przytoczyć, definicję zawartą w kodeksie cywilnym, w myśl której zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W tym miejscu warto podkreślić, że przepisy prawa nie stanowią, w jakiej formie ma się to odbywać, zatem można przyjąć, że czynsz może być oznaczony zarówno w wartościach pieniężnych, jak również w świadczeniach innego rodzaju.
Tak scharakteryzowany najem, dla wielu podatników może uchodzić za opisaną w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych czynność, mianowicie odpłatne użytkowanie, podlegające opodatkowaniu PCC. To duży błąd… Wynajmowanie mieszkania nie podlega bowiem regulacjom ustawy o czynnościach cywilnoprawnych.
Podatek od czynności cywilnoprawnych nie dotyczy umowy najmu
Wynajmując mieszkanie podatnik powinien wiedzieć, że umowa najmu nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego na gruncie PCC. Wynika to wprost z zapisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, mianowicie z tego, iż umowa najmu nie została wyszczególniona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu. Jest to katalog zamknięty, co oznacza, że opodatkowaniu tym podatkiem podlegają tylko te umowy, które zostały wymienione w ww. ustawie.
Należy jednak pamiętać o tym, że z tytułu stosunku najmu właściciel mieszkania osiąga określony przychód. Oznacza to, że po ewentualnym odliczeniu kosztów uzyskania przychodu, możliwym jest określenie wartości dochodu z najmu, który powinien zostać opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Można zatem stwierdzić, że zyski z najmu właściciel mieszkania powinien uwzględniać w rocznym zeznaniu podatkowym PIT.
Zasady ogólne albo ryczałt ewidencjonowany – wybór należy do podatnika
Rozliczając najem podatnicy w pierwszej kolejności powinni zdecydować o tym, w jakiej formie będą rozliczali dochody z tego źródła. Przede wszystkim należy ustalić, czy najem będzie rozliczany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy też prywatnie.
Wybierając drugi wariant, należy pamiętać o tym, że prywatne udostępnianie lokalu mieszkalnego z zasady podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych, przy zastosowaniu stawek podatkowych 18% (do wysokości dochodu 85 528 zł) oraz 32% (od nadwyżki). Alternatywną formą, przysługującą osobom fizycznym, jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych przy zastosowaniu stawki 8,5%. Wybór sposobu opodatkowania zależy bezpośrednio od preferencji podatnika, warto jednakże rozważyć oba warianty. Chodzi o to, że rozliczając podatek na zasadach ogólnych podatnik może skorzystać z przysługujących mu różnego rodzaju odliczeń
oraz ulg podatkowych, czego nie dopuszcza ryczałt. Wynika to z faktu, że w przypadku skali wartość podatku obliczana jest od dochodu, natomiast w ryczałtowych formach opodatkowania podlega bezpośrednio przychód.
Podstawową formą opodatkowania są zasady ogólne
W przypadku ryczałtu ewidencjonowanego należy przede wszystkim pamiętać, że decyzję o opodatkowaniu w tej formie należy podjąć do 20 stycznia danego roku podatkowego. Do tego bowiem dnia koniecznym jest złożenie w formie pisemnej informacji o wyborze opodatkowania na zasadzie ryczałtu ewidencjonowanego do właściwego urzędu skarbowego. Warto w tym miejscu również podkreślić, że podatnicy rozpoczynający uzyskiwanie przychodów z najmu w trakcie roku podatkowego wspomniane oświadczenie zobligowani są złożyć nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągną pierwszy przychód
z tego tytułu. Szczególnym wyjątkiem od tej zasady, o którym warto pamiętać, jest sytuacja, w której pierwszy taki przychód zostanie osiągnięty w grudniu, kiedy to oświadczenie należy dostarczyć do końca roku podatkowego.
Elżbieta Węcławik, Tax Care
Małgorzata Jawińska, księgowa Tax Care
