Rekompensata za korzystanie z nieruchomości przysługuje wówczas, gdy umieszczenie infrastruktury telekomunikacyjnej na nieruchomości jest uciążliwe dla właściciela nieruchomości. Może też być źródłem strat dla właścicieli, gdyż jej umiejscowienie może ograniczać możliwości korzystania z nieruchomości albo wyłącza jej część z normalnego korzystania. Bywa również, że takie urządzenie powoduje, że działka traci możliwość zagospodarowania. Jednakże należy pamiętać o tym, że właściciel gruntu nie może tych urządzeń samowolnie usunąć, nie może też w nie ingerować, gdyż nie są one jego własnością. W myśl art. 49 kodeksu cywilnego urządzenia telekomunikacyjne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli są własnością przedsiębiorstwa lub zakładu, a stają się nią z chwilą ich trwałego połączenia z siecią.
Przystępując do badania statusu urządzeń telekomunikacyjnych znajdujących się na nieruchomości należy przede wszystkim ustalić czy zainstalowanie ich odbyło się za naszą lub naszych poprzedników zgodą, czy bez takiej zgody. Zezwolenie przez właściciela na zainstalowanie urządzeń telekomunikacyjnych i linii kablowych i ich eksploatację kształtuje nowy stan prawny. Dlatego też powoduje to nawiązanie między przedsiębiorstwem i właścicielem nieruchomości stosunku cywilnoprawnego, który charakteryzuje się trwałością i ciągłością. Trwałość i ciągłość tego stosunku wynika z jego natury i jedynie w wyjątkowych wypadkach właściciel gruntu będzie mógł spowodować zniesienie tego stosunku przez żądanie likwidacji założonych urządzeń. Trwałość nawiązanego stosunku prawnego nie ma więc charakteru absolutnego, gdyż istotna zmiana stosunków może dać uprawnienie do jego rozwiązania. O wiele lepsza jest sytuacja właściciela nieruchomości, który nie wyraził zgody na zainstalowanie infrastruktury telekomunikacyjnej. W takim przypadku, może on zażądać jej usunięcia.
Inaczej sprawa wygląda, w przypadku możliwości zażądania wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. W sytuacji, gdy infrastruktura telekomunikacyjna została zainstalowana bez zgody, to właściciel nieruchomości może ubiegać się o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości. Podstawę prawną do żądania wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości stanowi art. 224 § 1 i nast. kodeksu cywilnego. Z przepisów tych wynika, że ten, kto korzysta z rzeczy bez tytułu prawnego i ma lub powinien mieć tego świadomość, musi się liczyć z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Należy uwypuklić tutaj, iż
roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przedawnia się z upływem 10 lat.
Roszczenie takie można zgłosić tylko i wyłącznie w sytuacji, gdy korzystanie z nieruchomości dla celów telekomunikacyjnych odbywa się bez istniejącego stosunku prawnego łączącego właściciela nieruchomości i operatora np. umowy. W razie istnienia łączącego strony stosunku prawnego, stanowiącego podstawę korzystania z nieruchomości dla celów telekomunikacyjnych, rozliczenie stron następuje według zasad właściwych dla tego stosunku. Jeśli właściciel nieruchomości podpisał np. zgodę na nieodpłatne korzystanie, to wówczas roszczenie będzie bezpodstawne. Warto również wspomnieć, iż w pewnych okolicznościach właściciel nieruchomości może nawet domagać się wykupienia gruntu przez operatora.
Bardzo ważną sprawą jest wysokość należnego wynagrodzenia. Wysokość należnego właścicielowi nieruchomości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości ustala się na poziomie kwoty, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Oznacza to, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje to wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego.
W przypadku wystąpienia trudności z uzgodnieniem przez strony wyceny szkód majątkowych albo ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, można zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy do wyceny powstałych szkód lub do ustalenia należnego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w celu instalowania urządzeń telekomunikacyjnych, korzysta ze standardu zawodowego, który został uchwalony przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 10 stycznia 2002 r. i włączony do zbioru Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych. Ponadto, w ramach należnego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości na cele telekomunikacyjne właściciel może domagać się także uiszczenia czynszu za wstęp na teren nieruchomości pracowników operatora, związany z eksploatacją i konserwacją urządzeń telekomunikacyjnych i linii kablowych.
Na koniec warto dodać, iż dochodzenie swoich roszczeń z tytułu udostępniania nieruchomości na potrzeby telekomunikacyjne odbywa się na drodze sądowej, a nie administracyjnej. Uregulowanie korzystania z nieruchomości należy rozpocząć od próby ugodowego zalegalizowania korzystania z gruntu. Inicjatywa musi być po stronie właściciela nieruchomości. Z kolei operator może przyjąć pozycję obronną, próbując przeczekać i odwlec rozstrzygnięcie tej kwestii. W celu rozpoczęcia sprawy, należałoby najpierw skierować do operatora pismo z konkretną propozycją zawarcia umowy zezwalającej na korzystanie z nieruchomości lub ustanowienia służebności gruntowej. Niestety, dojście do porozumienia – szczególnie co do wysokości czynszu, nie będzie jednak łatwe. Operatorzy wymyślają rózne powody, dla których korzystanie przez nie z danych instalacji lub urządzeń nie jest pozbawione tytułu prawnego. W celu nakłonienia operatora do zawarcia umowy, właściciel nieruchomości dysponuje groźbą realizacji przed sądem roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za ubiegłe lata. Dlatego też realizacja tego roszczenia – to as w rękawie, dzięki któremu skutecznie można się wspierać w negocjacjach.
