Co jest przychodem z najmu, dzierżawy?
Przychodem jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci nam najemca (dzierżawca) z tytułu najmu (dzierżawy). Najczęściej są to pieniądze, chociaż należy wspomnieć, iż zapłata może nastąpić także w naturze. Do przychodu nie zalicza się ponoszonych przez najemcę wydatków (opłat) związanych z przedmiotem najmu, gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Przychód z tytułu najmu lub dzierżawy powstaje, gdy faktycznie otrzymamy lub będą nam postawione do dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne albo wartość otrzymanych świadczeń w naturze.
W sytuacji, gdy przedmiot najmu lub dzierżawy należy do wspólnego majątk umałżonków, to każdy z małżonków powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku. Jeśli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody (przychody) z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków. Aby podatek PIT mógł rozliczać jeden z małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu uzyskanego całego dochodu (przychodu) z najmu lub dzierżawy. Natomiast, jeśli w wyniku rozwodu lub separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy najmu, dzierżawy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył dotąd obowiązek dokonywania wpłat na podatek, to od tego momentu jest on zobowiązany do rozliczania podatku. Jeżeli małżonkowie nie złożą w terminie wspomnianego powyżej oświadczenia – to automatycznie ich dochody (przychody) z najmu, dzierżawy będą podlegały z mocy prawa odrębnemu opodatkowaniu proporcjonalnie u każdego małżonka.
Jak opodatkować dochody (przychody) z najmu, dzierżawy?
Dochody (przychody) te można opodatkować na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zwanym dalej ryczałtem. W takiej sytuacji, nie ma możliwości wyboru 19% stawki podatku. Czym zatem różnią się zasady ogólne od ryczałtu? Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej, podatek płacony jest od dochodu, tj. różnicy pomiędzy faktycznie uzyskanym przychodem z najmu, dzierżawy a kosztami jego uzyskania. Przy opodatkowaniu ryczałtem, koszty uzyskania przychodu nie mają wpływu na wysokość naszego podatku, który obliczamy od faktycznie otrzymanego przychodu.
Opodatkowanie na zasadach ogólnych to podstawowa forma opodatkowania. Jeżeli zatem podatnik nie złożył oświadczenia o wyborze ryczałtu dla opodatkowania najmu, dzierżawy, to musi rozliczać się właśnie w ten sposób. Jednakże, jeśli podatnik w poprzednim roku podatkowym był opodatkowany w formie ryczałtu i chce od nowego roku być opodatkowany na zasadach ogólnych według skali podatkowej, to musi o tym poinformować właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Podatek według zasad ogólnych płaci się od faktycznie uzyskanego dochodu. Przychód powstaje dopiero wtedy, gdy faktycznie podatnik otrzymuje czynsz z najmu, dzierżawy. Aby ustalić dochód, trzeba od otrzymanych faktycznie przychodów z najmu, dzierżawy odjąć wydatki z nim związane. Rozliczając się na zasadach ogólnych należy samodzielnie obliczać miesięczną zaliczkę na podatek i wpłacać ją do urzędu skarbowego. Po zakończeniu roku podatkowego należy złożyć do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT- 36).
Z kolei ryczałt jest uproszczoną formą rozliczenia podatku dochodowego. Warunkiem opodatkowania dochodów z najmu, dzierżawy ryczałtem, jest złożenie oświadczenia o wyborze tej formy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Na wybór formy opodatkowania jest czas do 20 stycznia roku podatkowego lub w sytuacji, gdy najem, dzierżawa jest rozpoczynana w trakcie roku podatkowego, to nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z najmu, dzierżawy albo do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód został osiągnięty w grudniu roku podatkowego. Jeśli w kolejnym roku podatnik chce być nadal na ryczałcie, to nie musi już składać oświadczenia. Natomiast gdy zechce w następnym roku rozliczać się na zasadach ogólnych, to musi zawiadomić o tym właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Kwota podatku należnego zależy od wielkości przychodu, a nie jak to ma miejsce w przypadku zasad ogólnych od dochodu. Podatek jest płacony od faktycznie otrzymanych przychodów, których nie możemy pomniejszyć o żadne koszty uzyskania przychodu.
Przy opodatkowaniu przychodów z najmu, dzierżawy obowiązuje jedna stawka ryczałtu, tj. 8,5 %. Nie trzeba prowadzić ewidencji przychodów, w sytuacji, gdy wysokość przychodów z najmu, dzierżawy wynika z umowy zawartej w formie pisemnej. Ryczałt oblicza się samodzielnie i należy go wpłacać co miesiąc do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania. Po zakończeniu roku podatkowego należy złożyć zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu w terminie do końca stycznia roku następnego (PIT-28). Uzyskany przychód można pomniejszyć m.in. o zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne, darowizny, wydatki rehabilitacyjne, natomiast podatek o zapłacone przez składki na ubezpieczenie zdrowotne, pod warunkiem, że te wydatki nie zostały odliczone już od innych dochodów lub podatku, rozliczanych według zasad ogólnych.
