Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym (art. 172 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz.U. 2001 Nr 4, poz. 27 ze zm.). Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 172 ust. 4 ustawy). Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.
Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej: k.c.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zamiana jest zatem umową wzajemną o podwójnym skutku, w której każda ze stron zobowiązuje się do przeniesienia na drugą stronę przysługującego jej prawa.
W przypadku zawarcia umowy zamiany, której przedmiotem jest ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do tego lokalu nie przysługuje prawo pierwokupu (zob. uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 marca 2010 r., III CZP 5/10, OSNC 2010 nr 9, poz. 119, str. 10).
Uwaga!
Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować Umowę zamiany
przejdź do formularza »
Dopuszczalne jest zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o przystąpieniu do spółdzielni w charakterze członka, jeżeli obowiązek taki wynika z zawartej przez strony umowy zamiany spółdzielczych lokali mieszkalnych. Nie narusza to w niczym zasady dobrowolności należenia do spółdzielni, gdyż o przynależności do określonej spółdzielni strony zdecydowały przy zawieraniu umowy zamiany lokali spółdzielczych (zob. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 17 marca 1986 r., I CR 485/85, OSNCP 1987 nr 2-3, poz. 40).
Strony mogą uznać zamieniane prawa za ekwiwalentne i umówić się na zamianę w formie nieodpłatnej. Jeżeli w umowie zamiany strony postanawiają, że jedna z nich dopłaca do zamienianego prawa, powstaje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, ale tylko w przypadku zamiany nie dotyczącej najbliższych członków rodziny.
Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. Nr 86, poz. 959 ze zm.; dalej: u.p.c.c.) stawka podatku od umów zamiany przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2 %.
Przy umowie zamiany podstawę opodatkowania własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na prawo do lokalu stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali (art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.c.c)
Na podstawie art. 9 u.p.c.c. zamiana spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego jest zwolniona z podatku od czynności prawnych, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.
Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. Nr 45, poz. 207 ze zm.) do II podatkowej należą: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonków pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków oraz małżonkowie innych zstępnych. W związku z zakwalifikowaniem do II grupy podatkowej nie korzysta Pani ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.
Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, skoro planowana umowa zamiany zostanie zawarta nie tylko pomiędzy podmiotami zaliczanymi do I grupy podatkowej, ale również do II grupy w niniejszej sprawie wyłączona jest możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnej. Nie zostanie bowiem spełniona przesłanka, jaką jest zaliczanie stron umowy do I grupy podatkowej. Wystąpienie jako strony czynności osoby zaliczanej do drugiej grupy podatkowej wyłącza w całości możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania. Przepis art. 9 pkt 5 nie przewiduje bowiem możliwości zwolnienia z opodatkowania czynności cywilnoprawnej w części, w jakiej jej stronami są osoby zaliczane do I grupy podatkowej, a więc spełniające ustawowy warunek do zwolnienia (por. interpretacja indywidualna z dnia 19 grudnia 2013 r., ITPB2/436-193/13/TJ, Izba Skarbowa w Bydgoszczy).
Forma aktu notarialnego wiąże się z taksą notarialną. Podstawą maksymalnej stawki wynagrodzenia notariusza jest najwyższa wartość zamienianego przedmiotu umowy. W takim przypadku maksymalna taksa notarialna np. dla kwoty 100.000,00 zł wyniesie 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł, co daje 1170,00 zł (§ 3 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. Nr 148, poz. 1564 ze zm.).
Uwaga!
Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować Umowę zamiany przejdź do formularza »
Podstawa prawna:
[art. 172 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz.U. 2001 Nr 4, poz. 27 ze zm.)]
[art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)]
[art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. Nr 86, poz. 959 ze zm.)]
[art. 14 ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. Nr 45, poz. 207 ze zm.)]
[§ 3 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. Nr 148, poz. 1564 ze zm.)]
