Regulacje dotyczące opodatkowania VAT sprzedaży budynków, budowli lub ich części są niezwykle nieprecyzyjne, stąd ich stosowanie może wiązać się dla podatników z istotnym ryzykiem podatkowym. Począwszy od 2009 roku podstawową regułą stało się zwolnienie z podatku od towarów i usług dostawy obiektów budowlanych, jednak przy okazji ustanowiono kilka wyjątków, które wprowadziły spore zamieszanie w tym zakresie. Mowa tu o sytuacjach, w których sprzedaż jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim lub w okresie krótszym niż 2 lata po zasiedleniu. Kluczowego znaczenia nabrała zatem definicja tzw. pierwszego zasiedlenia.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Podmiot sprzedający lokal użytkowy musi zatem sprawdzić, czy doszło w przeszłości do jego pierwszego zasiedlenia według powyższej definicji.
Pierwszym problemem, z którym zetknie się sprzedawca, będzie ustalenie konkretnej daty, w której nastąpiło ewentualne oddanie lokalu do użytkowania. Przede wszystkim nie jest jasne, czy chodzi tu o przystąpienie do faktycznego użytkowania obiektu, czy tylko o stworzenie potencjalnej możliwości korzystania z lokalu. Pojęcie to można również rozumieć jako konieczność wprowadzenia obiektu do ewidencji środków trwałych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych dotyczących amortyzacji. Problem pojawi się jednak w przypadku lokalu nabytego niegdyś wyłącznie jako inwestycja przeznaczona do dalszej odsprzedaży.
Kolejna niejasność dotyczy definicji pierwszego nabywcy lub użytkownika. Sprawa jest szczególnie skomplikowana w przypadku hoteli, pensjonatów i innych obiektów świadczących usługi krótkotrwałego zakwaterowania. Organy podatkowe jako użytkowników traktują wówczas właścicieli powyższych nieruchomości, odmawiając jednocześnie uznania, że do pierwszego zasiedlenia doszło podczas zakwaterowania klienta w pokoju hotelu lub pensjonatu.
Sporo wątpliwości nastręcza także spełnienie warunku wykonania czynności podlegających opodatkowaniu, zwłaszcza że powyższy wymóg nie jest zgodny z przepisami unijnymi. W szczególności problem dotyczy obiektów, które zostały samodzielnie wybudowane przez podatników i przeznaczone na ich własne potrzeby. Mimo że w takiej sytuacji budynek był faktycznie zasiedlony i użytkowany np. przez kilkanaście lat, według ustawy nadal znajduje się przed pierwszym zasiedleniem. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności opodatkowanych, np. sprzedaży, najmu czy dzierżawy. Niejasna jest również sytuacja lokali nabytych przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług. Część organów podatkowych uważa, że pojęcie pierwszego zasiedlenia można odnosić także do czynności dokonanych w tamtym czasie.
Powyższe wskazuje, jak wiele wątpliwości podatkowych może się pojawić przy sprzedaży lokalu użytkowego. Wszystko zależy od poprawnego ustalenia, czy i kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia lokalu. Jeśli stało się to ponad dwa lata wcześniej, sprzedaż korzystać będzie ze zwolnienia. Aby uniknąć ewentualnego ryzyka, warto zwrócić się wcześniej o interpretację do właściwego organu skarbowego.
Przemysław Szymczyk, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
