Spis treści
Kim jest małoletni?
Małoletnim jest osoba, która nie ukończyła 18 roku życia i nie uzyskała pełnoletności poprzez zawarcie małżeństwa. Zgodnie z regulacją zawartą w Kodeksie cywilnym, małoletni nie mają albo w ogóle zdolności do czynności prawnych – jeżeli nie ukończyli 13 lat, albo zdolność ta jest u nich ograniczona – jeżeli są w wieku pomiędzy 13 a 18 rokiem życia. Zakup nieruchomości dla takiej osoby zróżnicowany będzie od określonego wieku młodego człowieka.
Kto tak naprawdę jest kupującym?
Jeżeli małoletni nie ukończył 13 lat, kupno mieszkania może zostać dokonany wyłącznie przez jego przedstawicieli ustawowych – z reguły są to rodzice dziecka, chyba że zostali pozbawieni władzy rodzicielskiej i w związku z tym dziecko podlega pod prawną opiekę innej osoby. Tym samym umocowanymi do kupna mieszkania w imieniu małoletniego uprawnieni są jego przedstawiciele ustawowi. Dokonanie tego rodzaju czynności prawnej jest jednak obwarowane pewnymi obowiązkami wynikającymi z Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z art. 101 § 3 KRiO, rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Zakup mieszkania należy z pewnością zaliczyć do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, takie jest bowiem przeważające stanowisko orzecznictwa polskich sądów. Z drugiej strony przedstawiciele doktryny uważają, że jeżeli zakup mieszkania jest finansowany ze środków majątkowych samych rodziców, to nie ma potrzeby uzyskania zgody właściwego sądu rodzinnego na dokonanie takiej czynności prawnej, ponieważ zakupu dokonują faktycznie rodzicie dziecka we własnym imieniu, a nie w imieniu małoletniego. Nie jest ważna bowiem intencja rodziców kupna mieszkania dla dziecka i w jego imieniu, tylko rzeczywisty stan pozwalający na określenie, że nieruchomość została zakupiona ze środków rodziców. Zupełnie inną sytuacją jest kupno mieszkania ze środków należących do małoletniego – uzyskanych np. w drodze dziedziczenia testamentowego. W takim wypadku, zgoda sądu rodzinnego na zakup w imieniu dziecka jest bezwzględnie konieczna.
Uwaga!
Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować Umowę darowizny lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego przejdź do formularza »
A może darowizna?
Innym rozwiązaniem może być zakup mieszkania przez rodziców dziecka we własnym imieniu, a następnie dokonanie darowizny na rzecz małoletniego. Pamiętajmy, że darowizna powinna zostać dokonana w formie aktu notarialnego. Od darowizny na rzecz zstępnego nie zapłacimy podatku od spadków i darowizn, przy czym fakt dokonania tego rodzaju czynności prawnej powinien być zgłoszono w ciągu 6 miesięcy od jej dokonania do naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego – w przeciwnym razie podatek zostanie naliczony na zasadach ogólnych.
Ważna kwestią w tej materii jest także sprawa regulacji opłat za mieszkanie. Jeżeli nieruchomość zostanie zakupiona lub darowana dla małoletniego, to stanie się on jej prawnym właścicielem, tym samym obowiązek ponoszenia wszelkich opłat np. czynszu, spoczywać będzie wyłącznie na małoletnim. W praktyce jednak rachunki płacić będą rodzice, zwłaszcza gdy małoletni nie posiada jakiegokolwiek majątku, z którego opłaty mogłyby być regulowane.
Podstawa prawna:
[art.101 k.r.o. (Dz.U. z 2012 r. Nr 788 j.t.)]
