Jednocześnie uzasadniony zdaje się być pogląd, że w przypadku, gdy lokator odmawia wykonania omawianych obowiązków, zwłaszcza w przypadkach, gdy odmowa ta powoduje negatywne skutki praktyczne i grozi powstaniem strat, właściciel, w tym spółdzielnia mieszkaniowa może wystąpić do sądu, w oparciu o art. 64 Kodeksu Cywilnego o zobowiązanie lokatora do określonego zachowania.
Przy tym w myśl art. 61 ust. 3 pkt 2 u.s.m., po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna także udostępnić spółdzielni lokal w celu zastępczego wykonania przez spółdzielnię prac obciążających członka spółdzielni albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni. Trzeba zauważyć, że zastępcze wykonywanie przez spółdzielnię prac obciążających najemców i innych lokatorów może się wiązać zarówno z zaniedbywaniem przez nich obowiązków w zakresie ponoszenia drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem lokalu, jak i z zaplanowaną i uzgodnioną przez strony planową akcją polegającą na naprawie lub wymianie pewnych elementów wyposażenia w lokalach na koszt lokatorów. Spółdzielnia może też wykonywać różne prace za lokatorów, gdy ci nie radzą sobie z ich wykonaniem, np. z powodu stanu zdrowia albo braku odpowiednich umiejętności. Tego typu działania spółdzielni są uzasadnione w stosunku do lokatorów i znajdują umocowanie albo w odpowiednich aktach prawnych (np. w stosunku do najemców w k.c.), albo w odpowiednich umowach, albo w uprawnieniach właścicielskich samej spółdzielni.
Zaniechanie przez spółdzielnie mieszkaniową wyżej wskazanych działań skutkować może złożeniem wniosku o wszczęcie kontroli stanu technicznego budynku do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, na podstawie przepisów ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Podnieść w tym miejscu należy, że w myśl art. 3 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego obiektem budowlanym jest budynek instalacjami i urządzeniami technicznymi. Toteż spółdzielnia mieszkaniowa jako właściciel obiektu budowlanego jest obowiązana utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, czyli użytkować obiekt w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7, tym samym zapewniając między innymi warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz, odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów.
Wymaga zaakcentowania, że zgodnie z dyspozycją art. 66 Prawa Budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia – właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Warto nadmienić, że przepisy Prawa budowlanego nie wykluczają nałożenia obowiązku wykonania określonych robót w lokalu, czy lokalach, gdyby zły stan techniczny lokalu oddziałuje na cały obiekt. Jako reprezentatywny można powołać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 lutego 1998r., sygn. akt: IV SA 757/96, wedle którego art. 61 i 66 prawa budowlanego odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach. Generalnie więc nakazy określone w art. 66 tego prawa mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, co w konkretnym przypadku nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania robót również w lokalu lub lokalach. Chodzi tu jednak o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości.
Źródło:
1. Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art.6(1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Stan prawny: 2012.09.30
