Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r. (sygn. akt II CSK 127/11), z funkcji i charakteru użytkowania wieczystego wynika, że instytucja ta pozwala Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego na "scedowanie" uprawnień właścicielskich bez wyzbycia się prawa własności, i to tak dalece, że z chwilą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w relacje prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi tylko użytkownik wieczysty. W innym razie Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego musiałyby na bieżąco śledzić losy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Jednakże takie monitorowanie niewiele by dało, ponieważ właściciel gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) nie ma instrumentów prawnych, które umożliwiałyby mu ingerencję w uprawnienia użytkownika wieczystego z tej przyczyny, że nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste włada osoba trzecia. Rozwiązanie użytkowania wieczystego nie byłoby możliwe tylko z tego powodu, że nieruchomością włada osoba trzecia, jeżeli tylko nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przepisami i umową o oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wpływa także na relacje prawne między właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste a osobami trzecimi. Dlatego samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć własności, lecz, co najwyżej, użytkowanie wieczyste.
Z użytkowaniem wieczystym nierozerwalnie wiąże się kwestia opłaty rocznej, która jak pisaliśmy w jednym z naszych artykułów może być aktualizowana – bądź to na wniosek użytkownika, bądź właściciela danej nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji zasadniczo nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości oczywiście ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Czytając dalej natrafiamy na ciekawy przepis, który w swej treści zawiera możliwość rozłożenia powyższej opłaty na poszczególne wartości ratalne. Zgodnie z art. 77 ust. 2a, w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.
Mając na uwadze powyższe – rozłożona na raty może zostać jedynie nadwyżka z nowej zaktualizowanej opłaty, a nie cała opłata. W praktyce komentowany przepis budzi jednak wiele zastrzeżeń, szczególnie w odniesieniu czy rozłożona na raty nadwyżka opłaty za użytkowanie wieczyste ma być uiszczona w 1, 2 czy nawet 3 roku od aktualizacji i jak rzeczywiście powinna zostać podzielona. Na to pytanie odpowiedzi ma udzielić Sąd Najwyższy, do którego jeden z sądów okręgowych zwrócił się z problematyczną kwestią. Trzeba będzie nam zatem poczekać na wyjaśnienie zasad rządzących możliwością rozkładania na raty nadwyżki opłaty aktualizacyjnej, jednak samo prawo do tego oczywiście jest jak najbardziej prawidłowe.
