Rozporządzenie częścią budynku na reklamy dewelopera
Należy stanowczo wskazać, że deweloper, który w umowie zastrzega, że w przyszłości zamierza bezpłatnie rozporządzać częścią budynku umieszczając swoje reklamy – działa bezprawnie. Działając w ten sposób, deweloper ogranicza prawa konsumentów do korzystania z nieruchomości wspólnej. Tego rodzaju postanowienia są niedozwolonymi postanowieniami umownymi. Urząd Ochrony konkurencji i Konsumentów przyjrzał się przedsiębiorcom, którzy stosowali tę praktykę.
Zysk z reklam na elewacji
Na nieruchomość wspólną składają się między innymi grunt, elewacja lub dach. Za nieruchomość wspólną utrzymanie mieszkańcy odpowiadają proporcjonalnie do wielkości posiadanego lokalu. Aktualnie obowiązujące regulację dają również właścicielom nieruchomości wspólnej prawo udziału w zyskach z eksploatacji tej części. Tymczasem zakwestionowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów umowy z deweloperami ograniczały uprawnienia współwłaścicieli.
Na przykład umowa, którą konsumentom proponowała jedna ze spółek oferująca mieszkania Warszawie zawierała postanowienia: „Nabywca niniejszym wyraża zgodę na nieodpłatne i bezterminowe umieszczenie na Budynku i pozostałych budynkach i/lub na terenie Nieruchomości reklamy Dewelopera (…). W przypadku lokali usługowych zasady i zakres usytuowania informacji o danym lokalu usługowym wymaga odrębnej zgody Dewelopera wyrażonej w formie pisemnej.” W ocenie Prezesa Urzędu, ów postanowienie jest zbieżne w swej treści z postanowieniem wpisanym do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod numerem 3533 o treści: „Część nieruchomości wspólnej Budynku (Budynku I oraz Budynku II) obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę Spółki lub innych wskazanych przez Spółkę podmiotów prawa lub innych użytkowników Lokalu Biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego Strony w Umowie Sprzedaży dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iż Spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyżej części nieruchomości wspólnej z możliwością jej przekazania do korzystania przez innych użytkowników Lokalu Biurowego, a Nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określonych w art. 12 Ustawy).” Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w uzasadnieniu wyroku, w którym uznał klauzulę wpisaną w pozycji 3533 rejestru za niedozwoloną (wyrok z dnia 14 grudnia 2010 r., sygn. akt: XVII AmC 2051/09), stwierdził, że takie postanowienie uniemożliwia konsumentom będącym właścicielami lokali wykonywanie praw właścicielskich wynikających z przepisów ustawy o własności lokali. Konsumentom zostaje z góry narzucony sposób zagospodarowania tej części nieruchomości i rezygnację z ewentualnych zysków powstałych z tytułu eksploatacji, bez prawa podejmowania decyzji w tym względzie.
W wydanej Decyzji z dnia 22 lipca 2014 roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ocenił, że przedsiębiorca stosując niedozwolone klauzule pozbawiał konsumentów nie tylko udziału w zyskach, ale także prawa do podjęcia decyzji, w jaki sposób zagospodarować część wspólną. Równocześnie, jak podkreślił Urząd, przy tak skonstruowanej umowie mogły powstać wątpliwości, kto będzie ponosić koszty konserwacji tej części nieruchomości wspólnej, które spowodowane będą umieszczeniem reklamy.
Negatywne skutki dla konsumenta mogły mieć również zakwestionowane postanowienia, na podstawie których deweloper zastrzegał możliwość umieszczenia na nieruchomości wspólnej reklamy nie tylko własnej, ale także lokali użytkowych mieszczących się w danym budynku. W efekcie tego właściciele mogliby mieć trudności z nałożeniem na właścicieli lokali użytkowych wyższej opłaty za korzystanie z nieruchomości wspólnej, do czego powinni mieć prawo.
