Historia wyroku
Sprawa dotyczyła J.M., która wraz z lokalem mieszkalnym musiała kupić miejsce postojowe we wspólnym garażu, mimo iż miejsce to nie było jej potrzebne. W przeciwnym wypadku nie miałaby możliwości zakupu tego mieszkania. Deweloper posługiwał się wzorem standardowej umowy pt. „Umowa zobowiązująca do wybudowania lokali oraz umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży oraz sprzedaży udziału we współwłasności lokalu użytkowego”, który zawierał postanowienie zobowiązujące klienta do nabycia razem z lokalem mieszkalnym udziału w lokalu użytkowym stanowiącym miejsce postojowe, i/lub komórkę piwniczną i/lub boks rowerowy (jeżeli komórka piwniczna i/lub boks rowerowy nie jest pomieszczeniem przynależnym). Wyżej wymieniona skierowała przeciwko deweloperowi pozew do Sądu Okręgowego – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, domagając uznania postanowienia wzorca umowy w tej części za niedozwolone. Żądała też 39.000,-zł odszkodowania, jako pokrycie kosztów zakupu miejsca postojowego.
Sąd Okręgowy oddalił jednak oba te żądania. Jak stwierdził, uznanie określonego postanowienia umownego za niedozwolone jest uzależnione od łącznego spełnienia następujących przesłanek:
– postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie, a więc nie podlegało negocjacjom,
– ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami,
– ukształtowane we wskazany sposób prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta,
– postanowienie nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron, w tym ceny lub wynagrodzenia.
Zdaniem sądu I instancji w niniejszej sprawie nie została spełniona ostatnia z wymienionych przesłanek, ponieważ zakwestionowane przez powódkę postanowienie dotyczy głównego świadczenia stron, które zostało we wzorcu sformułowane w sposób jednoznaczny. Kobieta wniosła apelację. Sąd Apelacyjny uznał za niedozwolone kwestionowane przez nią postanowienia wiążące sprzedaż mieszkania ze sprzedażą miejsca postojowego i zakazał developerowi stosowania ich w umowach z klientami. Z kolei deweloper skierował skargę kasacyjną do SN.
Wyrok SN
Sąd Najwyższy nie zgodził się z Sądem Apelacyjnym i uchylił jego wyrok. Powołując się na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreślił, że w pierwszej dekadzie XXI wieku posiadanie miejsca do parkowania samochodu jest integralnie związane z budownictwem mieszkaniowym, tak jak posiadanie piwnicy czy dostęp do suszarni. Ze względu na ścisły związek zachodzący między prawem do lokalu mieszkalnego i prawem do korzystania z miejsca postojowego nie można przyjmować, że postanowienia wzorca, zobowiązujące konsumenta do nabycia lokalu mieszkalnego łącznie z udziałem w lokalu stanowiącym garaż, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego są niedozwolonymi postanowieniami umownymi. Takie postanowienia uzależniają bowiem zawarcie umowy od zawarcia innej umowy i nie mają bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie. Zdaniem sędziów argumentacja Sądu Apelacyjnego nie przekonuje o tym, by zakwestionowane postanowienie wzorca kształtowało prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszało jego interesy. SN nie zgodził się również z oceną sądu II instancji, że deweloper, który dąży do zapewnienia właścicielom lokali mieszkalnych prawa do korzystania z miejsc postojowych i realizuje równocześnie ciążące na nim przepisy prawne , minimalizuje swoje ryzyko gospodarcze kosztem konsumenta, przez co godzi w dobre obyczaje. W ocenie sędziów, nie można też zasadnie twierdzić, że dyskryminuje on osoby, które nie posiadają samochodów, bo naraża je na niepotrzebny wydatek finansowy.
