Zgodnie z treścią art. 647 Kodeksu cywilnego, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Tak naprawdę umowa o roboty budowlane dotyczy większych przedsięwzięć o zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych, którym co do zasady towarzyszy projektowanie, przy czym dokumentację projektową powinien dostarczyć inwestor, chyba że podjął się tego wykonawca i zinstytucjonalizowany nadzór.
Przystępując do wykonywania umowy o roboty budowlane pamiętajmy o protokolarnym przekazaniu wykonawcy terenu budowy, ponieważ od tej chwili aż do czasu oddania obiektu ponosi on, na zasadach ogólnych, odpowiedzialność za szkody powstałe na tym terenie. Protokół powinien zawierać dokładny opis terenu, aby w przyszłości można było oszacować ewentualne szkody. Następnie, również w formie protokołów, powinny być odbierane poszczególne etapy budowy. W protokole można nanosić uwagi, jakie nasuwają się przy odbiorze – pomoże to zachować prawo do roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy. Właśnie od odbiorów kolejnych etapów robót najlepiej uzależnić zapłatę wykonawcy – płacić za już wykonaną pracę (i mniej niż pełną należność). Pewna suma pieniędzy powinna być trzymana w rezerwie jako gwarancja zadowalającego wykonania robót. Ostatnim etapem jest zakończenie budowy i przekazanie budynku do użytkowania.
Aneksowanie z mocą wsteczną umów o roboty budowlane na gruncie prawa polskiego jest jak najbardziej dopuszczalne. Podstawą do dokonania takiej czynności jest z pewnością art. 3531 KC, który wyraża ogólną zasadę swobody umów. Tym samym, jeśli zmiana terminu wykonania umowy o roboty budowlane (a także jakiejkolwiek innej umowy) nie sprzeciwia się właściwości (naturze) stosunku prawnego, ustawie ani zasadom współżycia społecznego to jest jak najbardziej dopuszczalna. Pamiętajmy, że w takim przypadku aneks powinien być traktowany jako umowa zmieniająca dotychczasową umowę o roboty budowlane.
Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że możliwość aneksowania terminu wykonania umowy o roboty budowlane uzależniona będzie od okoliczności danej sprawy, a przede wszystkim od woli stron zawartej umowy. Jeżeli bowiem jedna ze stron konkretnego stosunku prawnego nie będzie zainteresowana zmianą terminu wykonania umowy, to takiej zmiany nie będzie można w ogóle wprowadzić. W związku z tym niewykonanie w pierwotnym terminie zaplanowanych robót (niezależnie od tego czy miałyby być to roboty częściowe czy całościowe), musi być traktowane jako niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, za które świadczeniobiorca poniesie pełną odpowiedzialność cywilnoprawną.
Na zakończenie pamiętajmy, że chcąc zmienić umowę z mocą wsteczną, strony muszą bardzo uważać, aby zmienione postanowienia umowy nie zastrzegły takiego terminu, który ze względu na upływ czasu, nie byłby już możliwy do spełnienia. W szczególności może to dotyczyć zmiany terminu wykonania zobowiązania na uniemożliwiający rzeczywiste dochowanie tego terminu bądź wprowadzenia określonych postanowień na wypadek niedochowania terminu, który już upłynął.
