Zasadniczo kwestia opłat uiszczanych za mieszkania znajduje się w 2 ustawach – o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o ochronie praw lokatorów. Nie zapominajmy jednak, że podstawowym aktem w omawianej materii jest również nie mniej ważny statut konkretnej spółdzielni, który nawiasem mówiąc musi być zgodny z powszechnie obowiązującym prawem, a zatem z przytoczonymi ustawami.
Zgodnie z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Od chwili postawienia im lokali do dyspozycji uiszczają oni w/w opłaty. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.
Kluczowy jest tutaj jednak zapis art. 4 ust. 7-8, zgodnie z którym o zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadamiać, co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić, co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni.
Widać zatem, że spółdzielnia mieszkaniowa ma prawo do podwyższania opłat za mieszkanie, jednak musi to każdorazowo uzasadniać i informować o tym lokatorów. Jeśli powyższe warunki nie zostaną zachowane to nałożona podwyżka może być skutecznie kwestionowana. Pamiętajmy przy tym, że dużo mocniejszą pozycję w takiej sytuacji posiada kwestionujący opłatę, a nie pozwana spółdzielnia. Podobne zdanie wyraził Sąd Najwyższy, który stwierdza, iż według art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członek spółdzielni jest obowiązany do uiszczenia opłat eksploatacyjnych zgodnie z postanowieniami statutu. W sprawie więc, w której członek spółdzielni kwestionuje wysokość dochodzonych opłat eksploatacyjnych, ciężar dowodu, że zostały one ustalone zgodnie z obowiązującymi normami, spoczywa na spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli członek spółdzielni mieszkaniowej kwestionuje obciążenie go opłatami związanymi z używaniem lokalu, to nie ma on obowiązku udowodnienia, jaka powinna być prawidłowa wysokość tych opłat, lecz obowiązek wykazania tej okoliczności spoczywa na spółdzielni mieszkaniowej (por. wyrok SN z 17.11.2004 r. sygn. akt IV CK 220/04).
