Formalności urzędowe
Prawo budowlane wyznacza regułę, że roboty budowlane można rozpocząć tylko na podstawie pozwolenia na budowę. Za roboty budowlane uważa się nie tylko budowę, ale również prace polegające na przebudowie, remoncie, montażu lub rozbiórce obiektu budowlanego. Obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia remontu jest lekceważony. Jednak warto zadbać o formalności, gdyż w wypadku kontroli narażamy się na wysokie kary.
Istnieje konieczność uzyskania pozwolenia na budowę czy tylko obowiązek zgłoszenia staroście? Wszystko zależy od rodzaju i zakresu planowanych prac. Generalnie ujmując, przebudowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, remont należy zgłosić staroście, natomiast konserwacji nie trzeba zgłaszać nikomu.
Pozwolenie na budowę wymagane jest m.in. dla:
- przebudowy stropu i ścian nośnych;
- zmiany lub wymiany konstrukcji dachu;
- ocieplenia budynku;
- likwidacji (bądź wykonania nowych) otworów okiennych lub drzwi w ścianach nośnych;
- wymieniany przyłączy zewnętrznych;
- wymiany przewodów gazowych, a także zmiany miejsca gazomierza lub kuchenki gazowej;
- zmiany koloru elewacji na odbiegający od otaczającej zabudowy;
Należy zgłosić prace polegające na remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych (z wyj. obiektów wpisanych do rejestru zabytków) m.in.:
- wymianę okien;
- zmianę pokrycia dachu;
- remont elewacji (bez wpływu na otoczenie i bez ocieplenia budynku);
- przebudowę ścianek działowych;
- wymianę wewnętrznej instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, c.o.
- budowę ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m;
- zamontowanie krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków,
- zamontowanie urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych,
- zamontowanie urządzeń emitujących pola elektromagnetyczne na obiektach budowlanych;
- budowę obiektów małej architektury w miejscach publicznych.
Jeśli w konkretnym przypadku zakres planowanych prac rodzi wątpliwości czy podlegają zgłoszeniu czy też wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, warto zwrócić się z zapytaniem do miejscowego organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Zamiar przeprowadzenia remontu należy zgłosić staroście. Po złożeniu wniosku i dokumentów musimy uzbroić się w cierpliwość i poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie zgłosi sprzeciwu lub zobowiąże nas do uzyskania pozwolenia, ma miejsce tzw. milcząca zgoda i można rozpocząć roboty budowlane.
Jaką umowę sporządzić?
Odpowiednią umową przy zlecaniu prac remontowych będzie umowa o roboty budowlane lub umowa o dzieło. Zasadniczo, gdy rezultat robót nie spełnia cech obiektu budowlanego, należy wybrać umowę o dzieło. Jednak często zdarza się, że te same prace mogą zostać wykonane zarówno na podstawie umowy o roboty budowlane jak i umowy o dzieło. Rozróżnienie jaką umowę podpisujemy jest jednak ważne z uwagi na różne obowiązki stron wynikające z tych umów.
Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.Obie umowy są tzw. umowami rezultatu, co oznacza, że wynagrodzenie należy się za osiągnięcie określonego celu, nie tylko za staranne działanie. Rodzaj wynagrodzenia: kosztorysowe (wypłacane na podstawie zestawienia materiałów, wykonanych prac itp.) czy ryczałtowe (z góry określona kwota) może w obu umowach zostać określony dowolnie przez strony.
Jednak w przypadku zawarcia umowy o roboty budowlane większa jest odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia niż przy umowie o dzieło. Inwestor ponosi solidarną odpowiedzialność z wykonawcą głównym za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Oznacza to, że jeśli podwykonawca nie otrzyma wynagrodzenia, będzie mógł domagać się zapłaty nie tylko od podmiotu, który mu zlecił wykonanie robót, ale również od inwestora. Natomiast w przypadku umowy o dzieło inwestor nie ponosi odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, gdy to wykonawca główny zawarł z nim umowę o dzieło. Inwestor, nie będąc stroną tej umowy, nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania z niej wynikające.
Zawarcie umowy o roboty budowlane oznacza, że o rok dłuższy będzie termin przedawnienia roszczeń niż w przypadku umowy o dzieło. Roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem 2 lat od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane – od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane. Roszczenia wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się w ogólnych terminach przedawnienia. W przypadku roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą termin ten wynosi 3 lata.
Podstawa prawna:
1) Ustawa kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93);
2) Ustawa prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz.U. Nr 89, poz. 414).
