Czy wiesz, czym jest najem okazjonalny lokalu?

Umowa najmu okazjonalnego

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Wyżej wskazana umowa, podobnie jak jej zmiany, wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że jeżeli zmiany wprowadzone w umowie nie zostały dokonane w formie pisemnej, wówczas będą one nieważne, a tym samym i bezskuteczne. Natomiast zawarcie umowy w formie innej niż pisemna również skutkuje jej nieważnością i bezskutecznością, czego konsekwencją jest przyjęcie, że umowa taka nie została w ogóle zawarta. Na marginesie wspomnieć należy, że sankcja nieważności nie dotknie umowy najmu okazjonalnego, jeżeli zostanie ona zawarta w innej formie kwalifikowanej, to znaczy w formie pisemnej z poświadczoną datą, pisemnej z podpisem poświadczonym notarialnie czy w formie aktu notarialnego.

Kaucja a zawarcie umowy najmu okazjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa wyżej.

Co załącza się to umowy najmu okazjonalnego

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu;
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do „innego lokalu” o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.

W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa wyżej w pkt. 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa wyżej w pkt. 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy.

Świadczenia z tytułu umowy najmu okazjonalnego

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty od niego niezależne, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może też podwyższyć czynsz, ale czyni to wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Wygaśnięcie i rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego oraz żądanie opróżnienia lokalu

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

1. oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2. wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3. termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa wyżej, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, zawierającego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązanie się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu. Do wniosku załącza się:

1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3. potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

Zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela

Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel obowiązany jest także przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa wyżej.

Podstawa prawna:

Art. 19a, art. 19b art. 19c, art. 19d ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.