Ale uwaga: nabycie nieruchomości w znaczeniu podatkowym może być kilkukrotne. I tu już sytuacja – jak to z podatkami – zaczyna się komplikować… Często trudno jest ustalić datę nabycia – przy umowie sprzedaży czy darowizny to proste, liczy się data aktu notarialnego, ale w przypadku spadku datą nabycia jest data śmierci spadkodawcy, a nie data postanowienia sądowego albo notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia. W przypadku rozwodu, jeżeli współwłaścicielami nieruchomości było małżeństwo, po rozwodzie nadal nimi są, ale już w częściach ułamkowych, a nie łącznie. Preferuje się rozwiązanie przyznające własność nieruchomości wspólnej jednemu z małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego, i tu następuje drugie nabycie nieruchomości przez byłego małżonka i znów liczymy ww okres 5 letni. Podobnie skomplikowane może to być przy dziale spadku.
Od 01.01.2014 roku mamy jeden system rozliczeń z Urzędem Skarbowym, a mianowicie dla nieruchomości nabytych po 01.01.2009 r. wysokość podatku dochodowego wynosi 19% od dochodu, czyli od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu sprzedawanej nieruchomości. Różnicę tę można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, jak taksę notarialną, opłatę skarbową, koszty pośrednictwa, nakłady poniesione na podniesienie wartości mieszkania (udokumentowane rachunkami czy fakturami VAT). Może oczywiście wystąpić sytuacja, że nie ma dochodu /taniej sprzedaliśmy niż kupiliśmy/ – podatek nie jest należny. Natomiast, jeżeli nabyliśmy nieruchomość pod tytułem darmym wskutek dziedziczenia, darowizny czy nieodpłatnego zniesienia współwłasności bez kosztów nabycia czyli za 0 zl…wtedy dochód liczymy od całości ceny pomniejszony o koszty zbycia.
Dla nieruchomości nabytych przed 01.01.2009 r. obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nie ma już zastosowania (przekroczona granica 5-ciu lat od chwili nabycia).
Z jakiej ulgi podatkowej mogą dziś skorzystać właściciele, którzy chcieliby sprzedać nieruchomość podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym?
Sposobem uniknięcia zapłacenia podatku jest przeznaczenie środków ze sprzedaży nieruchomości na tzw. własne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat kalendarzowych od jej sprzedaży.
Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wydatki na:
- nabycie całości lub udziału w budynku oraz lokalu mieszkalnym,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
- nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
- nabycie działki budowlanej lub udziału w takiej działce, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w prawie,
- nabycie innego rodzaju działki lub udziału w działce pod warunkiem, że w przeciągu 2 lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.
Wszystkie ww nieruchomości muszą być położone na terenie Polski lub kraju należącego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Wydatkami na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych będą także wydatki poniesione na spłatę kredytu i odsetek zaciągniętych na zakup nieruchomości.
Aby skorzystać z ulgi należy w terminie do 30 kwietnia roku następnego po roku, w którym zbyto nieruchomość złożyć w Urzędzie Skarbowym deklarację podatkową PIT-39, w której oświadczamy, iż zamierzamy wydatkować uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe. Obecnie nie ma obowiązku składania specjalnego, odrębnego oświadczenia.
Jeżeli po upływie 2 lat środki nie zostaną wydane na własne cele mieszkaniowe albo wydamy mniej niż zadeklarowaliśmy, powinniśmy złożyć korektę zeznania podatkowego i zapłacić podatek wraz z odsetkami od zaległości podatkowych, w przypadku części kwoty – oblicza się ją proporcjonalnie.
Autor: Anna Rafał – Agent nieruchomości
