Istota służebności osobistej, jej zakres i sposób wykonywania
Zgodnie z normą art. 296 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (dalej zwanej k.c.), nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Nie oznacza to jednak, jak zauważa Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 15 lutego 1978 roku (sygn. akt III CZP 1/78), że przepis art. 296 k.c. stanowi samodzielną podstawę do obciążenia nieruchomości służebnością osobistą wbrew woli i zgodzie właściciela. Przepis ten określa treść służebności osobistej i zezwala na obciążenie tym prawem nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej, ale ani nie zawiera kryteriów ustanowienia służebności osobistej na jednostronne żądanie osoby nie będącej właścicielem nieruchomości, ani nie stwarza roszczenia o ustalenie takiej służebności.
Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.
Co to jest służebność mieszkania
Choć brak w Kodeksie cywilnym definicji służebności mieszkania, powiedzieć należy, że jest to ograniczone prawo rzeczowe, pozwalające konkretnym osobom, którym ono przysługuje bądź które uprawnione są z mocy ustawy, do zamieszkiwania w budynku lub jego części, który stanowi własność innej osoby. Zakres służebności mieszkania określa umowa stron. Można ją więc zastrzec na przykład w umowie sprzedaży (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 1971 roku, sygn. akt III CZP 17/71).
Specyfika służebności mieszkania
O specyfice służebności mieszkania jako służebności osobistej świadczy fakt, że ustawodawca odrębnie uregulował pewne jej kwestie.
Wedle treści art. 301 § 1 i 2 k.c., mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo są potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Można się również umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 kwietnia 1985 roku (sygn. akt III CRN 71/85), treść art. 301 k.c., pozwalająca na dopuszczenie do współwykonywania prawa tam określonego przez podmioty w tym przepisie wskazane, stanowi odstępstwo od zasady wyrażonej w art. 300 k.c. W porównaniu ze służebnością osobistą w ogólności, służebność mieszkania obejmuje zwiększony rozmiar możliwych korzyści uprawnionego. Służy ona ochronie osób, zwłaszcza tych które jeszcze lub już nie są w stanie pracować jak: dziecko, osoba w podeszłym wieku lub niezdolna do działania z powodu choroby czy innego upośledzenia. Służebność ta nadaje uprawnienia osobie, której przysługuje nie tylko prawo do korzystania z mieszkania, lecz również z pomieszczeń oraz urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Są to uprawnienia tak szerokie, że treść tej służebności jest podobna do treści użytkowania. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
Zezwolenie na zajmowanie mieszkania przez osoby potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego
Jak stwierdził Sad Najwyższy w wyroku z dnia 12 stycznia 2006 roku (sygn. akt II CK 341/05), zgodnie z art. 301 k.c., uprawniony ze służebności mieszkania może zezwolić na zajmowanie tego mieszkania osobom, które są mu potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Uprawnienie osoby, która ma pomagać w prowadzeniu gospodarstwa domowego, do zajmowania pomieszczeń objętych służebnością mieszkania, nie może jednak trwać niezależnie od tego, czy uprawniony ze służebności korzysta. W związku z tym fakt wyprowadzenie się na przykład rodziców, którym przysługuje służebność mieszkania powoduje, że odpada podstawa prawna do dalszego zajmowania przez ich dorosłą córkę pomieszczeń objętych służebnością.
Korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku przez uprawnionego z tytułu służebności mieszkania.
Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
Regulacja wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej
Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Oznacza to, że uprawniony z tytułu służebności obowiązany jest zachować substancję nieruchomości oraz jej dotychczasowe przeznaczenie, zaś nowe urządzenia może zakładać w pomieszczeniach jedynie w takich granicach jak najemca. Znaczy to tyle, że może on założyć w lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie właściciela, osoba, której przysługuje służebność może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Osoba mająca służebność mieszkania obowiązana jest także dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z nieruchomości. O potrzebie innych napraw i nakładów osoba ta powinna niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót.
Służebność mieszkania jako część prawa dożywocia
Zgodnie z normą art. 908 § 1 k.c., jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. W świetle treści § 2 artykułu 908 k.c., zapewnienie mieszkania może mieć postać ustanowienia w umowie o dożywocie służebności mieszkania i wówczas ta służebność osobista należy do treści prawa dożywocia.
Podstawa prawna:
Art. 260, art. 267, art. 268, art. 269, art. 296, art. 298, art. 301, art. 302, art. 684, art. 908 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.
