Spis treści
Podstawa prawna
Zgodnie z treścią art. 596 Kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej to mamy do czynienia wówczas z prawem pierwokupu.
Pamiętajmy, że pierwokup jest konstrukcją mająca zastosowanie do umowy sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej o skutku zobowiązującym, a nie do zawartej przez strony umowy przedwstępnej sprzedaży. W postępowaniu sądowym, którego przedmiotem jest realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, sąd ustala treść tej umowy nie tylko na podstawie postanowień zawartych w umowie przedwstępnej, ale uzupełnia jej treść postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozytywnych, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. Z tych względów orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie pokrywać się ściśle z treścią poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej. Oznaczenie w umowie przedwstępnej przedmiotu umowy definitywnej nie musi zostać dokonane ściśle. Strony mogą w umowie, w granicach wyznaczonych unormowaniem zawartym w art. 3531 KC, określić tylko sposób ustalenia w przyszłości przedmiotu umowy przyrzeczonej.
Uwaga!
Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości przejdź do formularza »
Jak podkreśla Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 września 2009 r. (sygn. akt V CSK 43/09), regulacje zawarte w art. 596 – 602 KC mają zastosowanie do wszelkich przypadków prawa pierwokupu, bez względu na ich normatywne usytuowanie, chyba że prawo to zostało inaczej ukształtowane w przepisach szczególnych. Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu stanowi jednostronną czynność prawną o charakterze prawokształtującym. Składa się je osobie zobowiązanej z tytułu prawa pierwokupu, dlatego staje się ono skuteczne z chwilą, gdy doszło do zobowiązanego w taki sposób, że mógł się zapoznać z jego treścią. Skutki wykonania prawa pierwokupu następują już z chwilą złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, a nie z chwilą dojścia tego oświadczenia do wiadomości zobowiązanego.
Kiedy możesz kupić jako pierwszy?
Zgodnie z zamiarem ustawodawcy, rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie. Jak podkreśla SN w wyroku z dnia 19 lutego 2002 r. (sygn. akt IV CKN 784/00) – samo zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga jednak zachowania przez strony formy aktu notarialnego, tak jak samo przeniesienie własności nieruchomości.
Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy – w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.
Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Kiedy umowa dochodzi do skutku?
Zgodnie z treścią art. 600 KC, przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. Jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać uiszczając wartość tych świadczeń. Jednakże gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za nie zastrzeżone.
Uwaga!
Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
przejdź do formularza »
Prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jest ono niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonywają prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.
Podstawa prawna:
[art. 596-602 k.c. (Dz.U. z 2014 r. Nr 121 j.t.)]
