Prawo pierwokupu
Prawo pierwokupu jest uregulowane w przepisach art. art. 596-602 Kodeksu cywilnego Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r., Nr 16, poz. 93 ze zm.). Jest to prawo, które zapewnia określonej osobie pierwszeństwo kupna oznaczonego przedmiotu przed innymi potencjalnymi kupującymi. Prawo pierwokupu może dotyczyć zarówno nieruchomości jak i rzeczy ruchomych.
Prawem tym mogą być objęte również wierzytelności, czy też np. udziały w spółce prawa handlowego. Prawo pierwokupu może wynikać z przepisu prawa (ustawowe prawo pierwokupu) albo też z czynności prawnej (umowne prawo pierwokupu). Umowne prawo pierwokupu może być ustanowione w umowie zawartej między stronami, do której zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, np. w umowie sprzedaży, dzierżawy, najmu, lub w drodze innej czynności prawnej np. testamentu. W przypadku nieruchomości może być ono ujawnione w księdze wieczystej. Ustawowe prawo pierwokupu wynika zaś z zapisów różnych aktów prawnych. Przepisy Kodeksu cywilnego mają tu zastosowanie w takim zakresie, w jakim pierwokup nie jest uregulowany przepisami danej ustawy. Tak więc najpierw stosowane są przepisy szczególne a w sytuacji braku przepisów szczególnych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.
Zarówno przepisy kodeksowe jak i wynikające z ustaw mają charakter przepisów bezwzględnie obowiązujących i nie mogą być zmieniane przez strony. W sytuacji zbiegu uprawnień z ustawy i z umowy, uprawnioną do skorzystania z prawa pierwokupu będzie osoba wskazana w ustawie. Sprzedający ma obowiązek respektowania tego prawa. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie skorzysta z tego prawa. W takim przypadku musi on oczywiście zostać powiadomiony. Skorzystanie z prawa pierwokupu zależy wyłącznie od woli uprawnionego czyli, że uprawniony może lecz nie musi z niego korzystać.
Prawo odkupu
Z kolei prawo odkupu regulują przepisy art. 593-596 Kodeksu cywilnego. Właściciel zawierając umowę sprzedaży może w tej umowie zastrzec sobie prawo odkupienia rzeczy. Prawa odkupu nie można wykonać tam, gdzie nie było wcześniej umowy sprzedaży. Warunki wynikające z odkupu mogą być przez strony uzgodnione na zasadach umowy. Jeżeli warunki te nie zostały określone, odkupienie przedmiotu sprzedaży następuje na takich samych warunkach, na których nastąpiła sprzedaż. Prawo odkupu dotyczy zarówno ruchomości jak i nieruchomości oraz może mieć zastosowanie również do sprzedaży praw.
Wykonanie prawa pierwokupu
Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy – w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy. W przypadku, gdy uprawniony do prawa pierwokupu chce skorzystać ze swojego prawa a sprzedający już zawarł umowę z inną osobą, to niezmiernie ważna dla niego jest treść umowy zawartej między tymi podmiotami. Umowa pozostaje bowiem bez zmian. Oznacza to, że osoba wykonująca prawo pierwokupu związana będzie umową sprzedaży o takiej samej treści, co umowa pomiędzy sprzedającym a osoba trzecią. Wszelkie postanowienia umowy z inną osobą niż osoba uprawniona, których celem jest udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne.
W sytuacji, gdy zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Prawo pierwokupu wykonuje się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy wymaga odpowiedniej formy, np. formy aktu notarialnego, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.
Wykonanie prawa odkupu
Prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nie przenoszący lat pięciu. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący i nawet jeśli strony w umowie określiły dłuższy termin, to z mocy prawa ulega on skróceniu do lat pięciu. Prawo odkupu wykonuje się przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie. Z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów. Należy jednak pamiętać, że zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy.
Uprawnieni
Uprawnionym względnie obciążonym prawem pierwokupu może być każda osoba fizyczna lub prawna. Ponadto zobowiązanym lub uprawnionym może być jedna lub kilka osób. Prawo pierwokupu jest prawem niezbywalnym (czyli nie może być przeniesione w drodze czynności prawnej) i jest niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. Jeżeli jest kilku uprawnionych a niektórzy z nich nie chcą skorzystać z tego prawa pozostali mogą wykonać je w całości. Prawo odkupu jest także niezbywalne ale istnieje możliwość jego dziedziczenia. Jest ono niepodzielne, a więc sprzedawca nie może go wykonać w stosunku do części rzeczy nawet, gdy jest ona podzielna.
