Kiedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy?
Decyzja dotycząca warunków zabudowy wydawane jest tylko tam, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Uzyskanie takiej decyzji jest obowiązkowe w przypadku, gdy zmianie ulega zagospodarowanie terenu, czyli następuje:
- budowa obiektu budowlanego, np. domu lub garażu
- wykonanie innych robót budowlanych, np. dobudowa piętra,
- zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, np. adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkalne.
Warunki uzyskania decyzji
Wydanie przedmiotowej decyzji jest możliwe jedynie po łącznym spełnieniu następujących warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana jest w sposób, który umożliwi określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, takich jak forma architektoniczna obiektów budowlanych, linia zabudowy, czy intensywność zabudowy terenu (wymóg tzw. dobrego sąsiedztwa),
- teren ma dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową),
- istniejące lub planowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzonego przedsięwzięcia budowlanego,
- działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych i rolnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana, przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc,
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, dotyczącymi m.in. ochrony środowiska lub zabytków.
Wniosek
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla danego terenu może złożyć każdy, nawet jeśli nie jest właścicielem gruntu. Można to więc zrobić jeszcze przed zakupem działki i w ten sposób uniknąć przykrych niespodzianek w przyszłości. Wniosek należy złożyć na specjalnym formularzu, dostępnym na stronach internetowych urzędów gmin lub też w siedzibie gmin, czy miasta. Przedmiotowe wnioski rozpatruje wójt, burmistrz lub prezydent miasta właściwy dla miejsca położenia terenu. Wniosek powinien zawierać:
- dane wnioskodawcy i wskazanie organu, do którego kierowany jest wniosek,
- oznaczenie nieruchomości, tj. numer ewidencyjny działki, obręb ewidencyjny, gminę, ulicę i miejscowość,
- granice terenu objętego wnioskiem – oznaczone na kopii mapy zasadniczej,
- sposób zagospodarowania terenu, tj. planowany rodzaj budowy (dom jednorodzinny, obiekt handlowy, czy też inna inwestycja), jej wysokość, szerokość, powierzchnię zabudowy, powierzchnię użytkową, kąt nachylenia dachu, liczbę kondygnacji itp.,
- określenie rozwiązania komunikacyjnego, czyli wskazanie, czy teren ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, czy też dojazd możliwy tylko drogą wewnętrzną,
- rozwiązania techniczne, tj. zapotrzebowanie na wodę, energię, sposób odprowadzania i oczyszczania ścieków oraz wpływ planowanej inwestycji na środowisko,
- podpis.
Do wniosku należy dołączyć:
- mapę zasadniczą z wykreśloną granicą terenu objętego wnioskiem,
- szkice i rysunki, które pozwolą na ustalenie funkcji i sposobu zagospodarowania terenu,
- określenie danych charakterystycznych dla danej zabudowy,
- opis charakterystycznych parametrów technicznych budowli,
- dane dotyczące działek sąsiednich w przypadku, gdy planowana inwestycja może naruszyć ich interesy, być uciążliwa lub wpłynąć negatywnie na środowisko.
Decyzja o warunkach zabudowy
Właściwy organ ma na wydanie decyzji teoretycznie 2 miesiące. Jednak w praktyce trwa to dłużej. Możliwe jest również zawieszenie postępowania na okres nieprzekraczający 9 miesięcy, w przypadku, gdy np. gmina ma w najbliższym czasie sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wydana decyzja o warunkach zabudowy zawiera m.in.:
- wskazanie rodzaju inwestycji, które można przeprowadzić na danej działce,
- warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych
- warunki dotyczące infrastruktury technicznej i komunikacji,
- wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich,
- linie rozgraniczające inwestycji – obszar planowanej inwestycji z pełną infrastrukturą, wyznaczone na mapie,
- okres ważności decyzji,
- w miarę potrzeby szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji, czyli konieczne do uzyskania pozwolenia i decyzje, w celu uzyskania pozwolenia na budowę, np. zgoda na wycinkę drzew, uzgodnienie projektu z wojewódzkim konserwatorem zabytków itp.
Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest co do zasady bezterminowa. Są też jednak przypadki, gdy organ, który wydał tę decyzję stwierdza jej wygaśnięcie. Ma to miejsce w sytuacji, gdy inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę na tej samej działce lub też dla tego terenu zostanie uchwalony plan miejscowy, którego wytyczne będą inne niż w wydanej decyzji. Od decyzji niekorzystnej dla wnioskodawcy przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał zaskarżoną decyzję, w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji.
