Projekt zmian jest wynikiem kilku miesięcy doświadczeń związanych z obowiązywaniem ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zdaniem przedstawicieli branży, zmiany w ustawie są konieczne natychmiast, a nie dopiero za ponad rok, co założył ustawodawca. – Po pierwsze, to wprowadzenie alternatywności zabezpieczeń. Dzisiaj jest tak, że funkcjonuje wyłącznie rachunek powierniczy. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa jest martwa, bo ustawodawca żąda, by deweloper dawał i rachunek, i gwarancję. Nikt tego nie daje, bo dlaczego niby miałby dawać podwójne zabezpieczenie. W związku z tym tak naprawdę deweloperzy mają ograniczoną możliwość korzystania z tych środków ochrony – mówi Agencji Informacyjnej Newseria Paweł Kuglarz, członek Zarządu Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego.
Zabezpieczeniem dla klientów firm deweloperskich miało być wprowadzenie konieczności przygotowania przez inwestora prospektu informacyjnego, zawierającego informacje o planach zabudowy w promieniu kilometra od inwestycji. Inwestor musi też prowadzić rachunek powierniczy, na który klient wpłaca środki, które z kolei są uruchamiane dopiero po zakończeniu inwestycji. To jednak nie daje stuprocentowej ochrony przed nieuczciwymi firmami.
– Paradoksem jest to, że deweloper, jeżeli poda błędne dane w prospekcie informacyjnym, ponosi odpowiedzialność karną, a jeśli pobiera pieniądze poza rachunkiem powierniczym, często to są setki tysięcy złotych, nie ponosi nie tylko żadnej odpowiedzialności karnej, ale też odpowiedzialność cywilna jest wątpliwa. W związku z tym, my rekomendujemy wprowadzenie realnych sankcji za brak rachunku – mówi Paweł Kuglarz.
I dodaje: – Konieczna jest, moim zdaniem, również nowelizacja przepisów upadłościowych, bo te, które są dzisiaj, nie przyspieszą postępowania, tylko je wydłużą i będzie ono jeszcze droższe. Tak naprawdę niezwykle trudno będzie te przepisy stosować, a są już upadłości deweloperskie ogłoszone, i w Warszawie, i we Wrocławiu. I sędziowie rozkładają ręce.
Środowiska deweloperskie chciałyby też ułatwienia możliwości zawierania z klientami odpłatnych umów rezerwacyjnych. Na mocy ustawy taka umowa musi dziś być zawierana w formie aktu notarialnego. A to oznacza problemy, gdy umowa ulega zmianie, bo każdy aneks musi być zawierany przed notariuszem, co też powoduje wzrost koszów zakupu nieruchomości.
– To, co miało chronić klienta, w gruncie rzeczy mu szkodzi. Jeśli nie ma możliwości wprowadzenia umowy rezerwacyjnej, to wówczas uruchamia się całą procedurę umowy deweloperskiej. A może się okazać, że klient nie dostanie kredytu. Cała procedura jest już uruchomiona i zablokowane są części inwestycji – mówi ekspert Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego.Ostatni postulat to określenie dopuszczanej różnicy powierzchni wykonanego mieszkania w stosunku do projektu. Przedstawiciele branży chcą, by wynosiła ona 2 proc. i by możliwe było rozliczenie wartości tej różnicy z klientem. Obecnie w ustawie nie zapisano limitu dopuszczalnej różnicy, a klient może odstąpić od umowy, jeśli mieszkanie jest choćby minimalnie większe lub mniejsze niż w projekcie.
– To jest absurd. To może prowadzić do całkowitego paraliżu inwestycji deweloperskiej. Dlatego uzasadniona jest sytuacja, że jeśli jest do 2 proc. różnica, wtedy nie może odstąpić, ale oczywiście deweloper musi się z tego rozliczyć. Jak masz mieszkanie mniejsze, płacisz mniej. Jak większe – ale tylko do 2 proc. – więcej – mówi Paweł Kuglarz.
Analitycy spodziewają się, że zmiany w przepisach mogłyby spowodować ożywienie na rynku nieruchomości. Wejście w życie z końcem kwietnia 2012 roku ustawy deweloperskiej spowodowało przyspieszenie wprowadzania na rynek nowych inwestycji w czterech pierwszych miesiącach 2012 roku. Firmy chciały uniknąć podporządkowania się nowym przepisom. Zapasy lokali na rynku, zdaniem ekspertów NBP, co najmniej dwukrotnie przekraczają poziom uznawany za zrównoważony. W III kwartale 2012 roku, według danych banku centralnego, ceny mieszkań (ofertowych i transakcyjnych, na rynku pierwotnym i wtórnym) w największych miastach nadal spadały. Przy mniejszej dostępności kredytów mieszkaniowych oznacza to utrzymanie popytu i sprzedaży mieszkań na rynkach pierwotnych na dotychczasowym poziomie.
Ożywienie widać jednak na giełdzie. Na ostatnich wakacyjnych sesjach giełdowy subindeks WIG-deweloperzy zbliżał się do krytycznego poziomu 1000 punktów. Na początku września spadki zahamowały, a do dziś subindeks zyskał 400 punktów, a więc prawie 40 proc. wartości.
