Oddając grunt rolny w dzierżawę powinniśmy pamiętać o zawarciu pisemnej umowy wraz ze szczegółowym określeniem podstawowych praw i obowiązków dzierżawcy, czyli tego który nabywa rzecz do używania i pobierania pożytków przez oznaczony bądź nieoznaczony czas, oraz wydzierżawiającego, czyli tego który taką rzecz oddaje w dzierżawę. Koniecznym jest także określenie czasu trwania umowy dzierżawy, przy czym ustawodawca nie wymaga jakichś szczególnych okresów trwania umowy (tak jak ma to miejsce np. w sytuacji użytkowania wieczystego). Stosując odpowiednio przepisy umowy najmu możemy ustalić, iż forma pisemna jest wymagana w sytuacji, gdy dzierżawa będzie zawarta na okres dłuższy niż 1 rok, natomiast forma pisemna albo ustna, gdy grunt jest wydzierżawiany na krótszy niż 1 rok okres czasu. Należy także pamiętać, że jeżeli w umowie strony nie zaznaczyły daty zakończenia okresu dzierżawy, to obowiązuje domniemanie, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony (podobnie jest zresztą, gdy dzierżawę zawarto na czas przekraczający 30 lat, a okres ten już upłynął).Z chwilą zawarcia umowy po stronie wydzierżawiającego kształtuje się obowiązek przekazania dzierżawcy przedmiotu umowy tj. w tym przypadku gruntu rolnego w stanie nadającym się do jego używania oraz pobierania z niego pożytków (plonów). Z drugiej strony dzierżawca staje się obowiązany do płacenia czynszu wydzierżawiającemu (w formie pieniężnej lub świadczeń innego rodzaju ustalonych przez strony). Wyraźne określenie terminu płatności czynszu jest dosyć istotną kwestią, ponieważ jego brak powoduje, że czynsz będzie płacony co pół roku z dołu. Dzierżawca jest także zobowiązany do dokonywania niezbędnych nakładów, tak aby oddany mu grunt został zachowany w stanie niepogorszonym (od momentu przekazania go przez wydzierżawiającego). Dzierżawca nie może ponadto oddać gruntu do poddzierżawy lub bezpłatnego nawet używania osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego. Nie wolno mu także bez takiej zgody zmieniać przeznaczenia nieruchomości.
W kwestii podatkowej strony mogą umówić się, że wszelkie obciążenia z tego tytułu spoczywać będą na dzierżawcy. Wydzierżawiający ma jednak zawsze obowiązek zgłoszenia zawartej umowy do właściwego dla siebie urzędu skarbowego. Przychody z tytułu dzierżawy są bowiem opodatkowane.
Rozwiązanie umowy dzierżawy następuje zasadniczo wraz z terminami wyraźnie w niej ustalonymi. Gdyby jednak takich terminów brakowało, to umowa dzierżawy gruntu rolnego może być wypowiedziana, zgodnie z treścią art. 704 KC, na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Warto pamiętać, że rok dzierżawny nie zawsze będzie pokrywać się z rokiem kalendarzowym. Jest to bowiem kolejnych dwanaście miesięcy liczonych od dnia przekazania przez wydzierżawiającego dzierżawcy gruntu rolnego. Zgodnie z art. 706 KC, jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów tylko, jeśli wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy. Oczywiście umowa dzierżawy może zostać wypowiedziana także przez wydzierżawiającego ze skutkiem natychmiastowym dla dzierżawcy – muszą jednak zostać spełniona ku temu choćby jedna z poniższych przesłanek:
- Dzierżawca narusza lub zmienia warunki zawartej umowy;
- Dzierżawca nie płaci czynszu za 2 pełne okresy płatności;
- Dzierżawca spóźnia się z zapłatą czynszu za 3 miesiące, gdy czynsz jest płatny rocznie.
O zamiarze wypowiedzenia umowy wydzierżawiający musi uprzedzić dzierżawcę i wyznaczyć mu na piśmie dodatkowy 3-miesięczny termin do zapłaty zaległego czynszu. Dopiero po bezskutecznym upływie takiego terminu można umowę wypowiedzieć – również w formie pisemnej. Zgodnie z art. 705 KC, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca jest obowiązany zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Oczywiście strony umowy mogą postanowić inaczej w tym zakresie.
