Z zagadnieniem wspólnot mieszkaniowych pozostaje w ścisłym związku tematyka funduszu remontowego, na który wpłacane są środki finansowe przeznaczane na modernizacje i naprawy części wspólnej określonej nieruchomości. W praktyce zdecydowana większość omawianych wspólnot posiada i korzysta z takiego rozwiązania. Problemem jest niestety to, że polski system prawny nie odnosi się wprost do materii przedmiotowego funduszu.
Zgodnie z treścią art. 13 i 14 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Z powyższego wynika zatem, że wszelkie koszty remontowe oraz konserwacyjne dotyczące nieruchomości wspólnej zawierają się w kategorii kosztów zarządu nieruchomości wspólnej. Nie jest to jednak podstawa do wyodrębniania w ramach określonej wspólnoty mieszkaniowej funduszu remontowego. Tym samym oznacza to, że polski system prawny nie wprowadza obowiązku tworzenia takiego funduszu. Dozwolone jest zatem zbieranie finansów z przeznaczeniem bezpośrednio na remont nieruchomości wspólnej bez konieczności powoływania funduszu remontowego. Praktyka pokazuje jednak, że fundusze są po prostu tworzone – pamiętajmy jednak, że wymaga to ważnego podjęcia odpowiedniej uchwały. W przeciwnym wypadku, utworzony fundusz będzie nieważny. Podobne zdanie wyraził sąd apelacyjny w Katowicach w postanowieniu z dnia 31 maja 2006 r. (sygn. akt I ACa 290/06) – wyodrębnienie funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty, wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.
Zbieranie i wydatkowanie środków w ramach funduszu remontowego nie zostało uregulowane w żadnej polskiej ustawie. Tym samym prawidłowość jego funkcjonowania uzależniona jest od dokładnych zapisów podjętej uchwały danej wspólnoty mieszkaniowej. Dobrym rozwiązaniem będzie nie tylko regulacja wysokości składek na fundusz remontowy wraz z terminem płatności, ale także określenie zasad gromadzenia i wykorzystywania zgromadzonych nadwyżek finansowych – ostatecznie bowiem remonty nieruchomości wspólnej są zdarzeniami rzadkimi, przynajmniej w odniesieniu do nowych budynków. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że zgodnie z art. 29 ust. 3 omawianego aktu prawnego, każdemu właścicielowi lokalu przysługuje prawo kontroli działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Można więc domagać się wyjaśnienia przez zarząd celowości dokonywania wydatków i to zarówno, gdy fundusz remontowy istnieje, jak i wtedy, gdy w ogóle go nie ma.
