Nieopłacanie czynszu przez wszystkich lokatorów może także przyczynić się do tego, że w całym budynku nie będzie ciepłej wody, prądu, czy działającej w związku z tym windy. Im większa liczba członków wspólnoty będzie zalegać z opłatami, tym większa szansa na ziszczenie się takich sytuacji. Aby im przeciwdziałać zawczasu, należałoby wyjaśnić przyczynę zadłużenia i dojść do porozumienia w zakresie jego spłacenia. Niestety nie wszyscy dłużnicy mogą i chcą zapłacić swoje zaległości – wtedy zwykłe prośby nie będą skuteczne. Jedynym rozwiązaniem będzie sprzedaż zadłużonego lokalu, nawet wbrew woli jego właściciela.
Zgodnie z treścią art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Jak dokonać takiej sprzedaży? Najpierw trzeba podjąć uchwałę wspólnoty o skierowaniu sprawy na drogę sądową, a także udzielić odpowiedniego pełnomocnictwa do reprezentacji w sądzie zarządowi wspólnoty lub działającemu zarządcy. Pozew kierujemy do sądu okręgowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W piśmie wskażmy powoda (będzie to zarząd wspólnoty mieszkaniowej), pozwanego (jest nim właściciel lub właściciele zadłużonego lokalu), wartość przedmiotu sporu zaokrągloną do pełnego złotego w górę (jest to wartość zadłużonego mieszkania). W żądaniu pozwu wskażmy wniosek o nakazanie sprzedaży lokalu oraz zasądzenie na rzecz pozwanego kosztów procesu. Pozew uzasadniamy okolicznościami, które spełnią wymogi art. 16 ustawy o własności lokali. Wystarczy zatem napisać, że dana osoba zalega z czynszem (podajmy wysokość zaległości, a także okres zaległości), przedstawić korespondencję z lokatorem, zestawienie zadłużenia lokalu z księgowości wspólnoty oraz opisać okoliczności przez które niemożliwe było polubowne rozwiązanie konfliktu. Przed złożeniem pozwu opłaćmy go w kasie sądowej – opłata wynosi 5% wartości przedmiotu sporu. W sytuacji, gdy wspólnota wygra sprawę koszt pozwu jest jej zwracany przez lokatora, na przykład w drodze licytacji nieruchomości przez komornika.
Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Jak zaznaczył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 lutego 2013 r. (sygn. akt I CSK 480/12), przesłanka długotrwałego zalegania przez właściciela lokalu z zapłatą na rzecz wspólnoty mieszkaniowej należnych opłat, stanowi samodzielną i wystarczającą podstawę żądania przymusowej sprzedaży lokalu. Uprawnienie przyznane w powyższym przepisie jest przykładem najdalej idącej ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w prawo własności lokalu. Powinno to skłaniać wspólnotę mieszkaniową do korzystania z tego środka ochrony w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie odnoszą pożądanego skutku.
Z powyższego wynika zatem, że bezwzględna ochrona prawa własności doznaje w powyższym przypadku znaczącego ograniczenia. Przytoczony przepis był przedmiotem badania nie tylko Sądu Najwyższego, ale także Trybunału Konstytucyjnego. W wyroku z dnia 29 lipca 2013 r. TK orzekł, iż przepis art. 16 ust. 1 jest zgodny z Konstytucją. W ocenie Trybunału ustawodawca przewidział ingerencję w konstytucyjnie chronione prawo własności, jednak nie narusza tym samym wskazanych przepisów Konstytucji – dotyczących ochrony prawa własności, jako jednego z najsilniejszych uprawnień w polskim systemie prawnym. Licytacyjna sprzedaż lokalu za długi jest uzasadniona jedną z wartości wskazanych w art. 31 ust. 3 Konstytucji, tj. nakazem ochrony praw konstytucyjnych innych osób. Przepis chroni interesy majątkowe pozostałych właścicieli lokali, którzy przez dłuższy czas i w znaczący sposób obowiązani są dopłacać, oprócz przypadających na nich opłat, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w części przypadającej na pozwanego, a nawet koszty utrzymania jego odrębnego lokalu. Art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali zapewnia także inną wartość konstytucyjną – konieczność zapewnienia porządku publicznego, dyscyplinując właścicieli lokali do przestrzegania prawa i uiszczania należnych od nich opłat związanych z instytucją odrębnej własności lokalu. Trybunał uznał, że omawiany przepis przewiduje regulację nie tylko przydatną, ale wręcz konieczną dla ochrony praw pozostałych właścicieli lokali. Praktyka sądowa na tle kwestionowanego przepisu dowodzi, że jest on stosowany w ostateczności, gdy zawiodły inne ogólne instrumenty dochodzenia przez wspólnotę narastających zaległości. Wówczas art. 16 ust. 1 omawianej ustawy stanowi ostatni instrument odzyskania przez wspólnotę jej należności rozłożonej na pozostałych właścicieli lokali.
Reasumując, regulacja z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi sankcję przeciwko członkowi wspólnoty mieszkaniowej, który nie realizuje swoich obowiązków płatniczych. Sankcję w postaci przymusowej sprzedaży lokalu powinno się jednak stosować w ostateczności. Przywołany przepis powoduje daleko idące konsekwencje i wkracza w sferę własności danej osoby będącej członkiem wspólnoty. Instytucja ta niewątpliwie stanowi ingerencję w prawo własności, które podlega szczególnej ochronie na podstawie Konstytucji RP. Właściciel musi jednak zdawać sobie sprawę z nałożonych na niego obowiązków wynikających z faktu zamieszkiwania, czy też użytkowania danego lokalu i bycia członkiem wspólnoty. Z przytoczonych względów przesłanki z art. 16 ust. 1 omawianej ustawy powinny być wykładane ścieśniająco. Oprócz ostateczności pod postacią przymusowej sprzedaży zadłużonego lokalu można także zastosować inne rozwiązanie – poinformujmy dłużnika, że zostanie on wpisany do Krajowego Rejestru Dłużników (KRD). Każdy, kto znajdzie się na takiej liście będzie miał problem z zaciągnięciem pożyczki, kupnem czegokolwiek na raty czy nawet wzięciem telefonu na abonament. W praktyce ostrzeżenie o planowanym wpisaniu danej osoby do KRD jest bardzo skutecznym narzędziem – ponad połowa wezwanych dłużników uiszcza swoje zobowiązania w bardzo szybkim czasie.
Podstawa prawna:
[art.16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2000.80.903 j.t.)]
