Zgodnie z art. 682 kodeksu cywilnego, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Należy podkreślić, że regulacja ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że jego zastosowania strony umowy najmu mieszkania nie mogą wyłączyć lub ograniczyć w drodze zawartych postanowień tej umowy.
Wady mieszkania zagrażające zdrowiu
Najemca mieszkania ma prawo wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadku, gdy okaże się, że mieszkanie ma wady, które zagrażają jego zdrowiu. Do takich wad można zaliczyć na przykład:
- zawilgocenie,
- zagrzybienie,
- wady budynku, które mogą skutkować zawaleniem się budynku lub jego części,
- emitowanie substancji toksycznych przez materiały, jakie były użyte do budowy budynku, w którym znajduje się mieszkanie,
- nadmierny hałas,
- emitowanie czynników wywołujących alergię.
Zagrożenie zdrowia powinno mieć charakter realny. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 maja 1974 r. (sygn. akt II CR 199/74) stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to – zarówno w świetle przepisów prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. – nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni.
Co ważne, aby najemca mógł skorzystać z przysługującego mu prawa, wystarczy samo zaistnienie stanu zagrożenia zdrowia najemcy lub osób wskazanych w art. 682 kodeksu cywilnego. W literaturze podkreśla się także, że uprawnienie to jest niezależne od wystąpienia skutku takiego zagrożenia w postaci np. choroby (np. astmy). Należy także podkreślić, że najemca, aby móc skorzystać z tego uprawnienia – nie ma obowiązku wcześniejszego wezwania właściciela mieszkania do usunięcia wady. Z punktu widzenia najemcy, nie ważne jest także, czy w momencie zawarcia umowy najmu wiedział już o tych wadach czy też nie.
Ponadto, należy wskazać, że w sytuacji, gdy najemca lub domownicy ponieśli szkodę w związku z przebywaniem na przykład w zagrzybionym pomieszczeniu – możliwe jest także dochodzenie na drodze postępowania cywilnego od właściciela mieszkania odszkodowania za utratę zdrowia. W takim przypadku trzeba będzie wykazać istnienie szkody oraz związek przyczynowy pomiędzy działaniem lub zaniechaniem wynajmującego a powstaniem tej szkody.
Podstawa prawna:
art. 682 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93)
