Sprawa, która trafiła do Sądu Najwyższego była typową sprawą sąsiedzką. Pan X wynajmował mieszkanie w bloku w jednym z polskich miasta. Pech chciał, że pod nim znajdowała się restauracja, w której dosyć często organizowano wesela i inne tego rodzaju uroczystości. Jak wiadomo takie imprezy do najcichszych nie należą, stąd Pan X miał ogromny problem – wracając po pracy nie mógł po prostu odpocząć. Na domiar złego wszelkie próby negocjacji z właścicielem restauracji nie przyniosły żadnego efektu, bo czy ktoś widział i słyszał ciche wesele?
Jak łatwo się domyślić, sprawa trafiła do sądu powiatowego – tak nie ma tu pomyłki, ponieważ cała sytuacja przydarzyła się w latach 70’, a wówczas jak wiadomo obowiązywały inne zasady prawne. Niemniej jednak sąd ten przyznał rację Panu X i orzekł, iż hałasy pochodzące z restauracji nie powinny mieć w ogóle miejsca. Zgodnie z treścią art. 690 Kodeksu cywilnego, do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. W związku z tym, nasz bohater miał pełne prawo wystąpić do sądu i domagać się zaprzestania szkodliwych działań ze strony restauratora. Pan X wygrał sprawę, przynajmniej w tej instancji. Niezadowolony właściciel restauracji nie zamierzał być dłużnym i złożył rewizję do Sądu Najwyższego – jako główny argument podkreślił, że Pan X jest tylko najemcą a nie właścicielem lokalu, stąd też nie ma prawa żądać zaprzestania hałasowania. W złożonym piśmie zadał też pytanie Sądowi Najwyższemu „Czy najemcy lokalu mieszkalnego przysługuje w stosunku do najemcy – sąsiada roszczenie cywilnoprawne o zaniechanie lub ograniczenie działań, które wywołują hałas w stopniu przekraczającym miarę wynikającą z konkretnej sytuacji faktycznej?”.
Jak sądzicie, czy Sąd Najwyższy podtrzymał stanowisko sądu powiatowego, a może zmienił zapadły wyrok i rację uzyskał właściciel restauracji. Na szczęście dla Pana X SN nie zgodził się z wersją restauratora. W uzasadnieniu uchwały zapadłej 4 marca 1975 r. (sygn. akt III CZP 89/74) zaznaczył, że prawo najmu jest prawem względnym – skutecznym tylko między stronami. Sąd wskazał jednak, że ze względu na szczególną doniosłość życiową prawa najmu dla każdego, kto w ramach tego stosunku prawnego zaspokaja swe potrzeby mieszkaniowe, ustawodawca uznał za celowe zapewnienie najemcy ochrony podobnej do tej, z jakiej korzysta właściciel. SN wskazał również, iż roszczenia windykacyjne i negatoryjne przysługują z mocy art. 690 i art. 222 KC najemcy lokalu w zakresie, w jakim potrzebę ochrony jego praw należy uznać za usprawiedliwioną ze względu na przedmiot najmu i jego przeznaczenie. Wreszcie Sąd wskazał, że obowiązek, o którym mowa w art. 144 KC obejmuje również obowiązek powstrzymania się nie tylko od działań, które wpływają ujemnie na sąsiednią nieruchomość i znajdujące się na niej rzeczy, lecz i od działań, które mogą negatywnie wpływać na osoby przebywające na nieruchomości.
Morał z tej historii jest jeden – nawet jeśli jesteś najemcą lokalu i masz uciążliwego sąsiada, który nie reaguje na Twoje prośby i groźby, aby przestał hałasować, możesz udać się do sądu i założyć mu sprawę cywilną. Dodatkowo możesz powołać się na powyższe orzeczenie Sądu Najwyższego.
Podstawa prawna:
[art.690 k.c. (Dz.U. 2014.121 j.t.)]
