Wraz z końcem marca upływa termin zapłaty za użytkowanie wieczyste. Dotyczy to przeważnie mieszkańców bloków czy domów w dużych miastach, ale też na przykład przedsiębiorców, którzy zbudowali na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste swoje biurowce, magazyny czy hale produkcyjne, czy inwestorów, którzy czerpią zyski z wynajmu nieruchomości komercyjnej lub mieszkalnej, zbudowanej na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Aby zobrazować skalę zjawiska, warto przytoczyć dane GUS, wedle których same tylko gminy w 2011 roku posiadały umowy z użytkownikami wieczystymi na przeszło 81,4 tys. ha gruntów. A oprócz gmin grunty w użytkowanie wieczyste mogą oddawać także województwa, powiaty i sam Skarb Państwa.
Zmiany w podwyżkach
Powodem podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste jest wzrost wartości gruntów. Roczna opłata za użytkowanie wieczyste stanowi bowiem procent wartości prawa własności do nieruchomości. W przypadku „mieszkaniówki” podstawowa stawka to 1%, w przypadku działalności turystycznej 2%, a w przypadku pozostałych nieruchomości – w tym wykorzystywanych na cele komercyjne – aż 3% wartości. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 9 października 2011 roku, ukróciła skokowe podwyżki, rozkładając je z jednego roku na trzy lata. Gdy nowa opłata jest mniejsza niż dwukrotność dotychczasowej, zacznie obowiązywać od początku kolejnego roku. Gdy jednak użytkownikowi wieczystemu zostanie zaproponowana opłata wyższa niż dwukrotność dotychczasowej, nadwyżka zostanie rozłożona na kolejne dwa lata.
Przekształcenie we własność jedynym sposobem na brak opłat
Podstawowym problemem, który doskwiera użytkownikom wieczystym są podwyżki corocznych opłat. Wysokość tych obciążeń może być aktualizowana nie częściej niż co trzy lata, ale przeważnie odstęp czasowy jest dłuższy. Wtedy trudno się dziwić, że po 10 czy kilkunastu latach podwyżka opłaty nie wynosi kilkadziesiąt, ale przynajmniej kilkaset procent. Przykład? Dom położony na terenie dzielnicy Psie Pole (Wrocław) na działce o powierzchni 1040 m kw. W 2011 roku opłata wynosiła 800 zł rocznie, a gmina zaktualizowała ją aż na 10 tys. zł rocznie. W tym konkretnym przypadku w 2012 roku trzeba było zapłacić gminie 1600 złotych, w 2013 roku już 5800 zł, a w 2014 będzie to aż 10000 złotych. Przed wyższymi opłatami można się bronić przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. Wystarczy w ciągu 30 dni od otrzymania aktualizacji złożyć wniosek do tej instytucji. Jest to rozwiązanie bezpłatne, ale bez pomocy rzeczoznawcy majątkowego użytkownikowi wieczystemu często trudno jest uzyskać korzystną decyzję. Ponadto odwołanie do SKO pomaga na krótko (do następnej aktualizacji). Rozwiązaniem definitywnie kończącym problem aktualizacji jest natomiast przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Po przejściu takiej procedury (trwa najczęściej od kilku do kilkunastu miesięcy) nie trzeba będzie płacić co roku za użytkowanie.
Jednomyślność nie jest konieczna
Taką możliwość mają teraz nie tylko osoby fizyczne, ale także osoby prawne. Cały proces wymaga złożenia wniosku w odpowiednim urzędzie oraz wniesienia opłaty za przekształcenie. Aby wniosek został rozpatrzony, nie muszą z nim występować wszyscy współużytkownicy wieczyści. Po ostatniej nowelizacji ustawy regulujących przekształcenia wystarczy, żeby z takim wnioskiem wyszła grupa osób posiadająca większościowy udział w prawie do gruntu. Mechanizm ten dotyczy przede wszystkim mieszkańców domów wielorodzinnych, gdzie często jest wielu współużytkowników gruntu. Z drugiej jednak strony nowelizacja sprawiła, że sprzeciw jednego współużytkownika wieczystego może zablokować cały proces. W takim wypadku zasadność przekształcenia będzie musiał rozważyć sąd, co z pewnością zajmie sporo czasu.
Kto może wystąpić o przekształcenie?
Aby ustalić, czy prawo użytkowania wieczystego można przekształcić w pełną własność trzeba zwrócić po pierwsze uwagę na datę uzyskania tego prawa. Z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić osoby fizyczne i prawne, które były użytkownikami (lub współużytkownikami) wieczystymi w dniu 13 października 2005 roku. Zasada ta nie dotyczy jednak:
1) Polskiego Związku Działkowców,
2) państwowych i samorządowych osób prawnych oraz spółek handlowych, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym,
3) osób, które są użytkownikami wieczystymi gruntów, w przypadku których trwa wykup pod inwestycję celu publicznego.
Jeśli osoby fizyczne lub prawne nabyły prawa użytkowania wieczystego po 13 października 2005 roku, mogą ubiegać się o przekształcenie we własność, o ile są właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Z żądaniem przekształcenia mogą też wystąpić osoby fizyczne, które uzyskały prawo użytkowania wieczystego na podstawie tzw. „Dekretu Bieruta”. Na koniec trzeba pamiętać, że z wnioskiem o przekształcenie mogą też wyjść następcy prawni osób fizycznych i prawnych, którym przysługiwało takie żądanie.
Im szybciej, tym lepiej
Trzeba ponadto pamiętać, że za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności trzeba zapłacić. Opłata jest różnicą pomiędzy aktualną wartością prawa własności do gruntu a ceną za prawo użytkowania wieczystego. Im więc większa jest wartość tego prawa, tym mniej zapłacimy za przekształcenie go we własność, a im krócej jesteśmy użytkownikiem wieczystym gruntu, tym większą wartość ma nasze prawo. W efekcie użytkownik wieczysty, którego prawo ustanowiono na 99 lat mógłby za przekształcenie zapłacić niespełna 13% wartości prawa własności w 5 roku, 23% w 20 roku i 43% w 50 roku trwania użytkowania wieczystego. Jeśli prawo własności do działki warte byłoby przez cały czas 300 tys. zł, to opłata wyniosłaby odpowiednio 39, 69 i 129 tys. zł. Do obliczeń przyjęto, że działka ta byłaby wykorzystana na cele mieszkaniowe, a stopę kapitalizacji, którą może przyjąć rzeczoznawca majątkowy przy szacowaniu wartości prawa użytkowania wieczystego, przyjęto na poziomie przeciętnym (dopuszczalne widełki to od 9 do 12%).
Malejące raty za przekształcenie
Warto też pamiętać, że możliwe jest rozłożenie opłaty za przekształcenie na nisko oprocentowane (stopa redyskontowa weksli NBP) raty. W efekcie obciążenie z tytułu przekształcenia może okazać się porównywalne lub nawet niższe niż coroczne opłaty, które przecież z czasem najprawdopodobniej będą rosły. Kontynuując więc poprzedni przykład należy przyjąć, że użytkownikowi nie przysługuje bonifikata w opłacie za przekształcenie, którą mogłaby ustanowić rada gminy, ani obniżka opłaty z tytułu niskich dochodów. W takim wypadku roczna opłata za użytkowanie wieczyste wyniosłaby 3 tys. zł (1% wartości). Jeśli użytkownik zdecydowałby się na przekształcenie po piątym roku, to pierwsza roczna rata wyniosłaby niecałe 3,5 tys. zł. Warto jednak zaznaczyć, że rata za przekształcenie będzie malała, a opłaty za użytkowanie wieczyste mogą potencjalnie rosnąć. Gdyby przyjąć, że raz na trzy lata gmina podnosiłaby opłatę za użytkowanie o 20% (w obliczu obserwowanych podwyżek wydaje się założeniem zachowawczym), to po 20 latach opłata roczna wynosiłaby już nie 3 tys. zł, ale prawie 9 tysięcy. Ostatnia rata za przekształcenie wyniosłaby natomiast jedynie 2 tys. zł. Łącznie przez 20 lat suma obciążeń z tytułu przekształcenia wyniosłaby 54,7 tys. zł, a opłaty za użytkowanie wieczyste mogłyby pochłonąć nawet 107,3 tys. zł. Przekształcenie użytkowania wieczystego po 20 roku jego obowiązywania byłoby mniej korzystne. Wciąż łączny koszt przekształcenia (96,9 tys. zł byłby niższy niż suma potencjalnych opłat (107,3 tys. zł), ale porównanie kosztów w pierwszym roku już nie rozbudzałoby chęci do przeprowadzenia całej procedury. W pierwszym roku rata za przekształcenie wyniosłaby bowiem 6,1 tys. zł, a przypomnijmy, że pierwsza opłata to tylko 3 tys. zł. Żądając natomiast zmiany posiadanego prawa na własność po 50 latach użytkowania wiązałoby się z jednorazową opłatą na poziomie 129 tys. zł, lub pierwszą z 20 rat rocznych na poziomie 11,5 tys. zł. Spadałaby ona sukcesywnie aż do poziomu 6,6 tys. zł po 20 latach, ale łączny koszt przekształcenia po rozłożeniu na raty wyniósłby 181,4 tys. zł. W całym okresie projekcji zrównanie z opłatami za użytkowanie mogłoby być możliwe, gdyby co trzy lata gmina podwyższała stawkę o 38% (co prawdę mówiąc także nie jest sytuacją niespotykaną).
Przedstawione powyżej koszty są tylko szacunkami opartymi o wiele założeń, dlatego każdy przypadek powinien być rozważany odrębnie. Dla porządku należy jeszcze dodać, że dążąc do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność trzeba będzie wnieść opłatę skarbową za wydanie decyzji (10zł) oraz ponieść koszt wyceny nieruchomości (kilkaset złotych). Nie jest jednak potrzebne wykonywanie nowej wyceny nieruchomości, jeśli przeprowadzona została aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, w przeciągu dwóch lat od daty złożenia wniosku o przekształcenie.
Bartosz Turek
Lion’s House
