Zgodnie z treścią art. 603 Kodeksu cywilnego, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2010 r. (sygn. akt III CZP 5/10), w przypadku zawarcia umowy zamiany, której przedmiotem jest ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do tego lokalu nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 172 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Pamiętajmy przy tym, że dopuszczalne jest nabycie na podstawie umowy zamiany przez osobę fizyczną nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa. Dodatkowo dopuszczalne jest zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o przystąpieniu do spółdzielni w charakterze członka, jeżeli obowiązek taki wynika z zawartej przez strony umowy zamiany spółdzielczych lokali mieszkalnych. Nie narusza to w niczym zasady dobrowolności należenia do spółdzielni), gdyż o przynależności do określonej spółdzielni strony zdecydowały przy zawieraniu umowy zamiany lokali spółdzielczych.
Zasadniczym wymogiem przy dokonywaniu zamiany lokali jest sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego. Dopiero z chwilą podpisania umowy zamiany dojdzie do wzajemnego przeniesienia prawa własności lub własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli przedmiotem takiej umowy są lokale spółdzielcze nowy właściciel musi pamiętać, aby złożyć we właściwej spółdzielni wniosek o przyjęcie go w poczet członków. Analogicznie – dotychczasowy właściciel wnioskuje o wykreślenie go z tej grupy. Jeżeli jednak zamiana lokali następuje w obrębie tej samej spółdzielni, powyższe czynności w ogóle nie muszą być dokonywane, z racji ich bezcelowości.
Umowa zamiany jest dużo korzystniejsza pod względem podatkowym, niż dwie odrębne umowy sprzedaży. Stawka podatkowa jest bowiem naliczana od różnicy w wartości zamienianych lokali, a nie jak przypadku umowy sprzedaży od wartości całej nieruchomości.
Podstawowym krokiem do zamiany lokali spółdzielczych jest złożenie wniosku w tym przedmiocie. Tutaj wymagana jest zgoda właścicieli danych lokali. Dla przypomnienia – gdy chodzi o spółdzielczy własnościowy lokal to jest nim ustanowiony właściciel, natomiast w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – właścicielem jest każdorazowo spółdzielnia. Jeżeli uda nam się uzyskać wymagane zgody (w praktyce nie stanowi to większego problemu), członek danej spółdzielni, który chce się zamienić na inne mieszkanie spółdzielcze lokatorskie, zrzeka się prawa do lokalu, pod warunkiem przyznania mu prawa przysługującego drugiej stronie, a ta robi dokładnie to samo. Pamiętajmy, że tego typu zamiana nie wymaga wizyty u notariusza, podobnie jak i zamiana lokali komunalnych.
Zamiany mieszkań spółdzielczych własnościowych można dokonać już w dwojaki sposób – u notariusza, identycznie jak przy wyodrębnionej hipotece, bądź z wykorzystaniem opisanej wyżej zamiany spółdzielczej.
