Przed podjęciem decyzji o zakupie gruntu rolnego, który chcemy przeznaczyć pod budowę domu, należy dokładnie sprawdzić wszelkie informacje na jej temat w urzędzie gminy, na terenie której położona jest nieruchomość.
Najważniejszą sprawą jest ustalenie, czy gmina posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie przeznaczenie w tym planie ma działka, którą zamierzamy kupić. W sytuacji gdy gmina nie posiada aktualnego planu zagospodarowania dokonanie zakupu działki rolnej w celu jej przekształcenia na budowlaną jest ryzykowne, nie wiadomo bowiem jakie będzie przeznaczenie działki w przyszłości i jakie będą plany dla gruntów sąsiednich. Może się okazać, ze budowa na tym terenie nie będzie możliwa lub w pobliżu przebiegać będzie obwodnica czy linie wysokiego napięcia.
W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego można złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Wniosek składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana,
- teren ma dostęp do drogi publicznej,
- istnieje lub jest projektowana sieć uzbrojenia terenu wystarczająca dla planowanej inwestycji,
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne,
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Jeżeli dla danej nieruchomości obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego to on przesądza o jej statusie.
Przekształcenie działki rolnej w budowlaną polega na zmianie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i wyłączeniu jej z produkcji rolnej.
Odrolnienie wymaga spełnienia kilku warunków.
- działka powinna w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostać przeznaczona na cele nierolnicze i nieleśne,
- musi być wydana decyzja określająca warunki wyłączenia gruntów z produkcji rolnej,
- konieczne jest faktyczne wyłączenie gruntów z produkcji rolnej przez właściciela (musi zaprzestać prowadzenia na nich produkcji rolnej),
- należy wnieść opłatę z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.
W sytuacji gdy postanowienia planu zagospodarowania przestrzennego nie dopuszczają realizacji planowanej przez nas budowy mamy możliwość wystąpienia z pisemnym wnioskiem do prezydenta miasta (wójta, burmistrza) o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie.
Jego złożenie i rozpatrzenie jest bezpłatne.Pamiętajmy, aby wniosek był kompletny i zawierał precyzyjne określenie położenia działki. W związku z tym wcześniej musimy sprawdzić potrzebne dane w ewidencji gruntów rolnych. Należy również określić, na jaki cel ma być przeznaczony grunt, tzn. czy ma to być budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, wielorodzinne czy też usługowe itp. Niestety gminy nie mają żadnego terminu, w ciągu którego byłyby zobligowane do rozpatrzenia wniosku i uwzględnienia zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie ma też innych środków prawnych, którymi wnioskodawcy mogliby dyscyplinować gminy w tym zakresie. Dla wielu osób zainteresowanych przekształceniem zakupionego gruntu oznacza to bardzo długie oczekiwanie.
Kiedy mamy już stosowną zgodę gminy musimy wystąpić do właściwego wydziału starostwa powiatowego z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Od stycznia 2009r. grunty rolne wszystkich klas, znajdujące się w granicach administracyjnych miasta zostały odrolnione z mocy prawa. Uproszczono procedura obejmuje grunty na obszarach wiejskich, ale wyłącznie klasy od IV do VI. W pozostałych przypadkach potrzebny jest wniosek. Dotyczy to ziemi o dobrej jakości klasy od I do III, grunty słabej jakości nie wymagają wyłączenia. W tym celu należy zapoznać się z gleboznawczą klasyfikacją gruntów, w której wyrażona jest klasa bonitacyjna użytku rolnego. Do wniosku należy dołączyć:
- dokument potwierdzający prawo własności (akt notarialny lub odpis z księgi wieczystej)
- wypis z planu zagospodarowania,
- wypis z rejestru gruntów wraz z odbitką mapy ewidencyjnej,
- mapę z planem działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczeniem terenu, który zostać wyłączony z produkcji rolnej i bilansem powierzchni.
Dopiero po otrzymaniu pozytywnej decyzji możemy starać się o pozwolenie na budowę.
Z przekwalifikowaniem gruntu z rolnego na budowlany wiążą się również opłaty.
Są dwa rodzaje opłat: jednorazowa i roczne. Jednorazowa należność to zapłata za trwałe wyłączenie gruntów z użytkowania rolniczego. Im wyższa klasa, tym wyższe opłaty. Tabelę stawek zawiera Ustawa z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004r., Nr 121, poz. 1266 ze zm.). Opłatę roczną w wysokości 10% jednorazowej należności ponosi się za każdy rok użytkowania gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne, w razie trwałego wyłączenia – przez 10 lat a w wypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres jego trwania, nie dłużej jednak niż przez 20 lat. Obowiązek uiszczania należności i opłat rocznych powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Nie dotyczy on wyłączenia gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego:
- do 0,05 ha – w przypadku budynku jednorodzinnego;
- do 0,02 ha – na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.
Po załatwieniu tych wszystkich formalności możemy już rozpocząć budowę naszego wymarzonego domu.
