Należy złożyć odpowiedni wniosek
Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności wymaga złożenia w administracji danej spółdzielni stosownego wniosku o przekształcenie. Można go napisać odręcznie, choć wiele spółdzielni mieszkaniowych ma swoje, już gotowe wzory wniosków. We wniosku należy zawrzeć informacje dotyczące osoby, która ubiega się o przeniesienie własności oraz lokalu, którego ten wniosek dotyczy. Trzeba więc podać swoje dane oraz dokładny adres i lokalizację lokalu a także wskazać, na jakiej podstawie przysługuje on wnioskodawcy, tzn. czy jest to spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy też najem. Konieczne jest również podanie prawidłowej podstawy prawnej przekształcenia lokalu, czyli odpowiednio art. 12 ust. 1, art. 1714 ust. 1 oraz art. 48 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Co ważne, wnioskodawca musi także zobowiązać się do uregulowania ewentualnych należności z tytułu przekształcenia, które zależą od rodzaju danego lokalu. Wniosek oczywiście należy podpisać, nie zapominając o tym, że jeżeli prawo spółdzielcze przysługuje obojgu małżonkom musi być on podpisany przez każdego z nich. Bardzo istotne jest to, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może odmówić przyjęcia wniosku. Dobrze jest sporządzić kserokopię tego wniosku i na niej zażądać potwierdzenia daty jego wpływu do spółdzielni.
Warunki przekształcenia mieszkania lokatorskiego
Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębne prawo własności może nastąpić jedynie po dokonaniu przez członka spółdzielni spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków także spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię mieszkaniową do budżetu państwa. Ponadto trzeba spłacić ewentualne zadłużenie z tytułu bieżących opłat oraz kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, jak np. składek na fundusz remontowy.
Zasady przekształcenia mieszkania spółdzielczego własnościowego
Do przekształcenia prawa spółdzielczego własnościowego konieczna jest natomiast spłata przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni mieszkaniowej wraz z odsetkami. Dodatkowo trzeba uregulować ewentualne zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych. Do uzyskania odrębnej własności nie jest natomiast konieczna spłata przypadających na lokal części kredytów, które spółdzielnia zaciągnęła na remonty.
Przekształcenie byłego mieszkania zakładowego
Większe trudności z nabyciem własności mieszkania mają w chwili obecnej najemcy byłych mieszkań zakładowych. Do 23 lutego 2013r. najemca spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, mógł nabyć taki lokal jedynie po spłaceniu zadłużenia z tytułu świadczeń związanych z umową najmu, np. zaległości czynszowych. Jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie najemca mógł także dokonać wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku. Jednak w dniu 23 lutego 2013r. wszedł w życie wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który pozbawił najemców spółdzielczych lokali mieszkalnych możliwości nabycia od spółdzielni dawnego mieszkania zakładowego jedynie za zwrotem zadłużenia wynikającego z umowy najmu lokalu. W wyroku z 14 lutego 2012r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 48 ust. 1 ustawy jest niezgodny z konstytucją w zakresie, w jakim przyznawał najemcy roszczenie o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu. TK uznał, że wysokość świadczenia finansowego, którego spełnienie warunkuje przeniesienie prawa własności na najemcę, powinna być racjonalna i obiektywnie uzasadniona. Trybunał podkreślił zarazem, że można określić niższe od cen rynkowych warunki finansowe dawnych mieszkań zakładowych własności lokali przejętych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o ile warunki te są racjonalne i obiektywnie uzasadnione. Z uwagi na fakt, że powstała w tej materii luka nie została uzupełniona przez ustawodawcę, od dnia wejścia w życie przedmiotowego wyroku, najemcy dawnych mieszkań zakładowych nieodpłatnie przejętych przez spółdzielnie mieszkaniowe zostali pozbawieni możliwości roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu. W chwili obecnej w Sejmie znajduje się senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nowelizacja przewiduje, że w przypadku wykupu byłych mieszkań zakładowych przejętych przez spółdzielnie nieodpłatnie osoba chcąca dokonać wykupu będzie zobowiązana nie tylko do spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu (jak dotychczas), a także do spłaty kosztów poniesionych przez spółdzielnię tytułem nakładów zwiększających wartość budynku, w którym znajduje się zajmowany lokal, w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej tego lokalu. Najemca nie będzie jednak zobowiązany do spłaty powyższych kosztów, w takiej części, w jakiej znalazły pokrycie w otrzymanej przez spółdzielnię premii termomodernizacyjnej lub premii remontowej, o których mowa w ustawie z dnia 21 listopada 2008r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów. Jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie najemca będzie musiał także dokonać wpłaty kwoty określonej przez zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego lokalu wynikającej ze zwaloryzowanej według wartości rynkowej ceny nabycia budynku.
Rozpatrzenie wniosku przez spółdzielnię
Spółdzielnia ma 6 miesięcy na rozpatrzenie wniosku o przekształcenie i zawarcie z wnioskodawcą umowy o przeniesienie własności lokalu. Niedotrzymanie powyższego terminu jest możliwe jedynie wówczas, gdy nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny, tj. nie można ustalić właściciela gruntu, na którym stoją budynki spółdzielcze lub spółdzielni nie przysługuje ani prawo własności, ani użytkowania wieczystego do ziemi. W tym czasie spółdzielnia mieszkaniowa wylicza wszystkie koszty przekształcenia, które spółdzielca musi uiścić na odpowiednie konto lub w kasie spółdzielni oraz przekazuje notariuszowi treść umowy przeniesienia własności lokalu i ustala termin jej podpisania.
Podpisanie umowy
Proces przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności kończy podpisanie umowy cywilnoprawnej przed notariuszem. W przygotowanej przez notariusza umowie spółdzielnia przenosi własność lokalu wraz z tytułem do wyodrębnionej geodezyjnie nieruchomości gruntowej związanej z budynkiem. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia mieszkaniowa dokonuje przeniesienia własności lokalu. Wynagrodzenie notariusza za czynności dokonane przy zawieraniu umowy wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (w 2013r. jest to 1.600 zł) plus 23% VAT. Do kosztów sporządzenia aktu należy doliczyć także opłaty sądowe koszty założenia księgi wieczystej jeśli nie została założona wcześniej. Założenie księgi wieczystej kosztuje 60,-zł. Od wniosku o wpis w księdze wieczystej jest pobierana opłata stała w wysokości 200,-zł. Wniosek dotyczący wpisu udziału w prawie (użytkownika wieczystego, własności gruntu) to koszt co najmniej 100,-zł.
Bezczynność spółdzielni lub odmowa podpisania umowy
Należy pamiętać, że jeżeli spółdzielnia nie rozpatrzy wniosku o wykup w ciągu 6 miesięcy lub odmówi podpisania umowy, wówczas wnioskodawca ma prawo wniesienia powództwa o zawarcie ze spółdzielnią umowy o przekształcenie danego prawa do mieszkania we własność. Wydany w takiej sprawie prawomocny wyrok sądowy zastępuje oświadczenie woli spółdzielni. Co istotne, w przypadku swojej bezczynności koszty sądowe oraz koszty zastępstwa procesowego ponosi spółdzielnia.
