Czym jest kaucja?
Kaucja to po prostu określona suma pieniędzy, złożona wynajmującemu przez najemcę. Stanowi gwarancję prawidłowego wykonania umowy najmu, a w szczególności płatności czynszu. Umożliwia wynajmującemu szybkie i proste pokrycie ewentualnych szkód, powstałych na skutek niezgodnego z umową postępowania najemcy.
Regulacja prawna
Kaucja została uregulowana przy najmie lokali mieszkalnych. Jednak w przypadku najmu lokali użytkowych, ustawodawca zaniechał jakiegokolwiek uregulowania tej instytucji. Oznacza to, że obowiązek złożenia kaucji zależy jedynie od woli stron umowy. Ponadto strony mają pełną swobodę w zakresie jej kształtowania. Należy jednak pamiętać, by nie poprzestawać na określeniu jej wysokości. Niestety, najczęściej pozostałe możliwe postanowienia (szczególnie warunki jej wykorzystania i zasady zwrotu) są w umowach pomijane. Może to być powodem późniejszych nieporozumień między wynajmującym a najemcą.
Wysokość kaucji
Wysokość kaucji powinna odpowiadać wartości szkody, jaka może wystąpić po stronie wynajmującego w przypadku niewywiązywania się przez najemcę z umowy najmu (szczególnie wysokości ewentualnych zaległości w płatności czynszu). Z tego powodu jej wysokość określa się zwykle jako wielokrotność miesięcznego czynszu. W interesie wynajmującego jest, aby kaucja stanowiła trzykrotność miesięcznego czynszu (z opłatami eksploatacyjnymi). Dzieje się tak dlatego, że zgodnie z art. 687 Kodeksu cywilnego, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia dopiero, gdy najemca zalega z czynszem za dwa pełne okresy i to po wcześniejszym wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu.
Zasady wykorzystywania kaucji
Kaucja, co do zasady, powinna pozostawać u wynajmującego w stanie nienaruszonym aż do zakończenia umowy. Ale możliwe jest, by strony ustaliły, że wynajmujący ma prawo zaspokajać się z niej na bieżąco np. gdy najemca nie zapłacił czynszu na czas. Wtedy umowa powinna określać termin, w jakim najemca obowiązany jest uzupełnić kaucję oraz ewentualną sankcję za jego niedotrzymanie.
Często pomijane jest wskazanie, co dokładnie zabezpiecza kaucja, tj. określenie roszczeń wynajmującego, które mogą być zaspokojone z kaucji. Kaucja może zabezpieczać nie tylko płatności samego czynszu, ale też na przykład koszty remontu zniszczonego przez najemcę lokalu. W interesie wynajmującego jest, żeby kaucję określić jako zabezpieczenie wszelkich roszczeń - pieniężnych i niepieniężnych.
Umowa najmu może zobowiązywać też wynajmującego do złożenia kaucji na oddzielnym oprocentowanym rachunku i zwrócenia jej wraz z narosłymi odsetkami. Takie rozwiązanie jest korzystne nie tylko dla najemcy, ale również dla wynajmującego – chroni się przed ewentualnym zarzutem ze strony organu podatkowego, że nieodpłatnie korzysta z cudzych środków pieniężnych.
Zwrot kaucji
Ważne jest również określenie terminu zwrotu kaucji. Zasadniczo jeśli najemca wywiąże się ze wszystkich swoich zobowiązań, kaucja powinna zostać zwrócona niezwłocznie po zakończeniu najmu. Zatem wynajmujący powinien też zastrzec sobie w umowie prawo do zatrzymania kaucji jeszcze przez pewien czas po ustaniu stosunku najmu. Dzięki temu będzie mógł upewnić się, czy najemca wywiązał się z wszelkich zobowiązań, w tym na przykład dokładnie sprawdzić stan opuszczonego lokalu.
mec. Michał Hajduk, autor bloga o najmie lokali komercyjnych
