Odstąpienie od umowy o roboty budowlane może nastąpić w dwóch formach – umownej lub ustawowej. Z pierwszym przypadkiem będziemy mieli do czynienia, gdy strony konkretnego zobowiązania (w naszym przypadku umowy o roboty budowlane) same ustalą na jakich warunkach takie odstąpienie może mieć miejsce. Zgodnie bowiem z treścią art. 395 KC, można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie. W przypadku ustawowego prawa do odstąpienia od umowy zastosowanie znajdzie art. 491 KC. Przepis ten wskazuje, że jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, albo do całej reszty nie spełnionego świadczenia. Strona ta może odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.
Tak naprawdę prawo do odstąpienia od umowy o roboty budowlane jest zagadnieniem bardzo kontrowersyjnym, a wszystko przez to, że odstąpienie powoduje zniweczenie skutków prawnych uprzednio zawartej umowy. Jeśli odstąpienie od umowy ma nastąpić w sytuacji, gdy większość prac budowlanych została już zrealizowana, problemem może okazać się zwrot świadczeń wykonanych przez strony zawartej umowy. Jak bowiem zwrócić wartość włożonej pracy związanej np. z remontem danego budynku? Odstąpienie prowadzi do fikcji prawnej, jakoby dana umowa nie została nigdy zawarta.
Do umowy o roboty budowlane, w tym do możliwości odstąpienia od zawartego zobowiązania, powinniśmy stosować odpowiednie przepisy regulujące umowę o dzieło. Art. 644 KC stanowi, że dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić płacąc umówione wynagrodzenie. Jednakże w wypadku takim zamawiający może odliczyć to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła. Warto jednak pamiętać, że jednoczesna zapłata wynagrodzenia nie stanowi warunku prawnego odstąpienia od umowy na powyższej podstawie. Jak podkreśla G. Kozieł „Za nieukończone należy traktować dzieło, które nie nadaje się do wydania i odbioru. W konsekwencji uprawnienie zamawiającego do odstąpienia od umowy wygasa z momentem zaoferowania mu przez przyjmującego zamówienie dzieła do odbioru jako ukończonego. Przepis art. 644 KC nie rozstrzyga o losach prawnych przedmiotu drugiego świadczenia – nieukończonego dzieła. Wydaje się, że z okoliczności, iż zamawiający płaci przyjmującemu zamówienie umówione wynagrodzenie, nie wynika prawo zamawiającego do żądania wydania nieukończonego dzieła, nawet w wypadku, gdy dostarczył potrzebnych do jego wykonania materiałów. W związku z odstąpieniem od umowy o dzieło (roboty budowlane) na podstawie art. 644 KC, od wskazanego w tej umowie wynagrodzenia zamawiający może odliczyć to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła. Oszczędnością może być w tym wypadku w szczególności wartość majątkowa wszystkiego, co przyjmujący zamówienie musiałby zużyć do wykonania dzieła, a co wskutek zaniechania wykonywania dzieła może wykorzystać zarobkowo w inny sposób (w tym także czas potrzebny do wykonania zamówienia). Ciężar dowodu powstania oszczędności przyjmującego zamówienie spoczywa w tej sytuacji na zamawiającym”.
