Kiedy organ może złożyć sprzeciw od złożonego zawiadomienia o zakończeniu budowy?

Kiedy należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie?

Wyjątkiem od tej zasady są sytuacje, w których samo zawiadomienie nie wystarczy, bowiem ustawa nakłada obowiązek uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:

• na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX, o których mowa w załączniku do ustawy – chodzi o budynki administracji publicznej (np. stadiony, amfiteatry); o budynki kultury, nauki i oświaty (np. teatry, żłobki, biblioteki); budynki kultu religijnego (np. kościoły, synagogi, meczety, domy pogrzebowe, krematoria); budynki służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej (np. przychodnie, szpitale, hospicja); budynki administracji publicznej itd.
• zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5, tj. w sytuacji gdy właściwy organ wydał decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót lub o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona – albo art. 51 ust. 4, tj. po upływie terminu lub na wniosek inwestora, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo – jeżeli budowa została zakończona – o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego;
• przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy

W zawiadomieniu powiadamiamy o zakończeniu budowy. Istotne zatem jest ustalenie właściwego momentu zakończenia budowy. Przepisy ustawy prawo budowlane nie określają definicji momentu zakończenia budowy. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) we Wrocławiu z dnia 20 czerwca 1996 r. (sygn. akt SA/Wr 2735/95) uznano, że o zakończeniu budowy w rozumieniu art. 103 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414) świadczy spełnienie przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, a w szczególności złożenia zawiadomienia, o jakim mowa w art. 54 ust. 1 cyt. ustawy. W sensie techniczno-budowlanym można mówić o zakończeniu budowy obiektu budowlanego, gdy odpowiada on warunkom, jakie przewiduje prawo budowlane wobec budowy legalnej przy zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy (art. 57 prawa budowlanego). Obiekt powinien być w takim stanie, by mógł zostać przeprowadzony jego odbiór i by można było przekazać go do normalnej eksploatacji i użytkowania. Zawiadomienie o zakończeniu budowy należy złożyć do organu nadzoru budowlanego.

Sprzeciw organu

Organ może zgłosić sprzeciw w szczególności, gdy dojdzie do wniosku, że zgłoszony przez inwestora obiekt budowlany został wykonany w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu budowlanego i warunków pozwolenia na budowę, co w konsekwencji wiąże się z obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Sprzeciw może zostać wniesiony również po ustaleniu przez organ, że np.:

• inwestor nie uzupełnił zawiadomienia o zakończeniu budowy pomimo wezwania przez organ,
• inwestor ma zamiar przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego pomimo niewykonania wszystkich robót budowlanych.

Podstawa prawna:
art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. Nr 0, poz. 1409)