Teoretycznie sprawa mogłaby wyglądać prosto, idziemy do banku i oświadczamy, że się porozumieliśmy, że jedno z nas bierze mieszkanie i będzie spłacać samodzielnie kredyt. Sprawa nie jest jednak taka prosta, bo bank na takie porozumienie nie chcę się zgodzić. W ocenie banku nie jest to korzystne aby z dwóch współkredytobiorców pozostał mu jeden, gdyż powoduje to zwiększenie ryzyka kredytowego. Jak kredytobiorców jest dwóch, to nawet jak jeden straci źródło dochodów to spłacać nadal może druga osoba. Tym samym lepiej mieć dwóch niż jednego, stąd bank może wyrazić zgodę ale stawia wówczas wysokie wymagania co do zarobków tej osoby, a także żądając dodatkowych zabezpieczeń.
Bank oczekuje na propozycje
Jak już wyżej wskazano jest to trudne ale nie niemożliwe. Do takiej rozmowy z bankiem należy się jednak przygotować. Musimy mieć dla banku konkretną propozycję, nie możemy iść z „pustymi rękoma”. Bank będzie chciał od nas wniosku, w którym nie tylko opiszemy naszą sytuację ale wskażemy konkretne propozycje w tym zakresie. Do takiego wniosku można dołączyć także dodatkowe dokumenty potwierdzające informacje wskazane we wniosku. Oczywiście podstawowym warunkiem takiego postępowania jest porozumienie pomiędzy dotychczasowymi kredytobiorcami co do rozwiązania zaproponowanemu bankowi.
Poręczyciel cenniejszy niż złoto
Z uwagi na to, że bank traci jednego ze współkredytobiorców, opierając spłatę zadłużenia jedynie na jednym z nich, korzystne z punktu widzenia banku będzie zaproponowanie dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu poprzez ustanowienie dodatkowego poręczenia przez osobę fizyczną. Oczywiście taka osoba musi mieć zdolność kredytową, którą bank oceni pozytywnie. W razie niższych dochodów można zaproponować dwóch a nawet większą ilość poręczycieli. W tym przypadku od przybytku głowa nie boli, bo im więcej osób będzie za spłatę takiego kredytu odpowiadać to dla banku tym lepiej. Oczywiście zamiast poręczenia kredytobiorca może przedstawić inne zabezpieczenie spłaty, które musi być jednak przez bank ocenione jako ekwiwalentne w stosunku do utraty jednego z kredytobiorców. Wachlarz możliwych zabezpieczeń jest bardzo duży, począwszy od najbardziej płynnych lokat czy kaucji bankowych, poprzez hipoteki na innych nieruchomościach, skończywszy na tak egzotycznych jak oświadczenie patronackie.
Zmiana banku czasem korzystniejsza
Czasem najlepszym rozwiązaniem jest zmiana banku kredytującego. Wówczas taki bank ocenia udzielenie kredytu na spłatę poprzednio udzielonego przez inny bank zupełnie inaczej. Możliwe jest wówczas wzięcie kredytu bez dodatkowych zabezpieczeń, poprzestając na hipotece na kredytowanej nieruchomości. Oczywiście aby starać się o taki kredyt konieczne jest ustalenie przez bank czy dochody potencjalnego kredytobiorcy gwarantują zdolność kredytową, a wartość nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem kredytu gwarantuje bankowi spłatę w razie konieczności windykacji. Takie rozwiązanie może być korzystne dla kredytów wziętych w PLN, gdzie od kilku lat spłacane były raty. W takim wypadku najczęściej wartość nieruchomości przekracza wartość kwoty udzielonego kredytu. Gorzej z reguły sprawa wygląda gdy kredyt był uruchomiony w np. w walucie CHF przy niskim kursie, co może powodować, że dziś nieruchomość w najlepszym razie wartością jest zbliżona do wartości kredytu. W takim przypadku trzeba szukać innych rozwiązań, w tym także może poprzez sprzedaż lokalu mieszkalnego.
Sprzedaż lepsza niż windykacja
Nie jest to może najlepsze rozwiązanie ale czasem nie ma wyjścia. Jeżeli bank nie wyraża zgodę na zmiany kredytobiorców, nie zgadza się na aneksy do umów kredytowych, istnieją zaległości w spłacie kredytu, wówczas może to być jedyne wyjście. Oczywiście może się okazać, że sprzedaż taka nie będzie korzystna bo uzyskana cena ze sprzedaży pokryje np. jedynie część kredytu ale może nie być wyjścia. Należy patrzeć na tą sprzedaż jako na alternatywę dla ewentualnego postępowania windykacyjnego przez bank. Jeżeli bank rozpocznie działania egzekucyjne, wówczas niezależnie od dodatkowych kosztów jakie z tego tytułu dojdą (koszty egzekucyjną mogą pochłonąć znaczną część ceny uzyskanej ze sprzedaży), uzyskana cena będzie znacznie niższa niż ta jaką można uzyskać przy sprzedaży z wolnej ręki. Komornik z reguły szacuje wartość nieruchomości uwzględniając tzw. współczynnik wymuszonej sprzedaży, dodatkowo licytacja zaczyna się od ¾ ceny oszacowania (2/3 w przypadku II licytacji). Tym samym kwota jaka zejdzie na spłatę kredytu najczęściej nie pokryje całości zadłużenia, nie mówić już o jakimkolwiek zwrocie nadwyżki.
Zgoda buduje
Oczywiście powyższe działania uwzględniają możliwość porozumienia się współkredytobiorców. Sytuacja zaczyna być jeszcze bardziej skomplikowana, gdy dochodzi jeszcze konflikt i brak porozumienia pomiędzy tymi osobami. Nie ma możliwości aby „zmusić” byłego współmałżonka do zawarcia aneksu umowy z bankiem. W zasadzie jedyna możliwość to zniesienie współwłasności (przeprowadzenie podziału majątku wspólnego małżonków) nieruchomości, która jest obciążona kredytem hipotecznym. Oczywiście również wymagałoby to uzgodnienia z bankiem. Należy zaznaczyć, że w przypadku podziału majątku jakim jest lokal mieszkalny w zasadzie nie może zostać dokonany podział fizyczny, a tym samym podział taki winien odbywać się na zasadzie przyznania własności lokalu mieszkalnego jednemu z byłych małżonków (współkredytobiorców) z ewentualnym obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego. Oczywiście w przypadku obciążenia lokalu mieszkalnego hipoteką na rzecz banku w związku ze spłatą kredytu hipotecznego, określając podział majątku sąd winien brać pod uwagę także te obciążenia.
Wartość nieruchomości w razie sądowego podziału
Ustalenie wartości nieruchomości w przypadku gdy finansowany był jej zakup z kredytu bankowego, którego spłata nadal obciąża byłych małżonków odbywa się, w postępowaniu o podział majątku wspólnego małżonków. W takim przypadku wartość własnościowego prawa do lokalu określa się według cen uzyskiwanych w uczciwym obrocie (aktualna cena rynkowa), a od tak ustalonej wartości odlicza się nie uiszczoną część kredytu przypadającą na koszt budowy lokalu należącego do majątku wspólnego (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1988 roku, sygn. akt III CRN 72/88). Obliczenie zatem wartości do podziału majątku wspólnego, polegałoby na ustaleniu aktualnej wartości mieszkania na rynku, pomniejszonej o obciążenia kredytowe a następnie tak uzyskana wartość podlegała by równemu podziałowi pomiędzy byłych małżonków (chyba, że małżonkowie wnosiliby o nierówny podział majątku). W ten sposób należy podzielić posiadaną nieruchomość, a następnie wyliczyć różnicę pomiędzy wartością majątku przejętego przez każdego z małżonków. W ten sposób można określić wysokość ewentualnych spłat przypadających dla określonego małżonka.
Jak widać z wyżej przytoczonych przykładów rozwód z bankiem jest znacznie trudniejszy niż ten w sądzie. Nie oznacza to, że nie należy próbować również w tym zakresie uregulować swojej sytuacji. Należy jednak pamiętać aby w tym zakresie wyzbyć się emocji i spróbować rozwiązać tą kwestę na gruncie rzeczowej argumentacji wybierając najkorzystniejsze rozwiązanie z uwzględnieniem kompromisu.
Jarosław Olejarz
Radca prawny
