Dopiero po uzyskaniu prawomocnego wyroku można udać się do komornika celem jej przeprowadzenia. W pewnych przypadkach przeprowadzenie eksmisji jest możliwe również bez wyroku sądowego. Większość związanych z tym tematem kwestii reguluje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005r., Nr 31, poz. 266 ze zm.), Ustawa z 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964r., Nr 43, poz. 296 ze zm.)oraz Ustawa z dnia 29 lipca 2005r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie (Dz. U. z 2005r., Nr 180, poz. 1493 ze zm.)
Pozew o eksmisję może złożyć przede wszystkim właściciel lokalu.
W sytuacji, gdy dana osoba nie ma tytułu prawnego do zajmowania lokalu, na żądanie właściciela musi się z niego wyprowadzić i wydać lokal właścicielowi. Może to nastąpić w przypadku samowolnego zajęcia lokalu czy też utraty tytułu prawnego do lokalu (np. wypowiedzenia umowy najmu). W wyjątkowych sytuacjach właściciel może żądać opuszczenia mieszkania przez osobę, która dysponuje tytułem prawnym do tego lokalu ale pozwala na to szczególny przepis prawa, np. istnieje konieczność przeprowadzenia remontu lub zagrożone jest bezpieczeństwo w związku stanem budynku. Sposobem na usunięcie z mieszkania lokatora, który nie chce opróżnić lokalu jest właśnie eksmisja.
Eksmisji mogą domagać się również inne, niż właściciel, osoby.
Powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia może wytoczyć inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku.
Może to nastąpić w przypadku, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Eksmisji uciążliwego lokatora może żądać więc zarówno sąsiad, który jest właścicielem innego lokalu, jak i inny lokator. Rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu oznacza działanie o dużym nasileniu złej woli, przekraczające pewne dopuszczalne granice. Natomiast uporczywość to powtarzające się mimo upomnień i próśb, działanie podejmowane stale, z pewną systematycznością.
Prawo do złożenia pozwu o eksmisję ma również małżonek lub rozwiedziony małżonek.
Można to zrobić w trakcie trwania małżeństwa albo już po rozwodzie. Jest to możliwe jedynie w sytuacji, gdy dana osoba swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Powództwo można wytoczyć również wobec innego współlokatora, np. konkubenta.
Także osoba dotknięta przemocą w rodzinie może żądać wyeksmitowania członka rodziny, który dopuścił się takiej przemocy.
Aby pozew został rozpatrzony pozytywnie osoba, która ma być eksmitowana musi swoim zachowaniem, polegającym na stosowaniu przemocy w rodzinie, czynić szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie z osobą dotknięta przemocą. Okoliczności te muszą oczywiście zostać wskazane w pozwie.
Pozew o eksmisję należy złożyć w sądzie właściwym dla miejsca zamieszkania pozwanego. Miejscem zamieszkania jest miejscowość, w której osoba przebywa z zamiarem stałego pobytu. Sąd, rozpatrując pozew, oceni, czy spełnione zostały wszystkie przesłanki do wniesienia pozwu i czy dana osoba powinna opuścić zamieszkiwany lokal.
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.
Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do otrzymania takiego lokalu, dla dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Orzekając o prawie do lokalu socjalnego sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez osoby z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Musi również wstrzymać wykonanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Sąd ma obowiązek orzec o prawie do takiego lokalu, jeżeli eksmisja dotyczy to kobiet w ciąży, obłożnie chorych, bezrobotnych, emerytów i rencistów uprawnionych do świadczeń z opieki społecznej, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego małoletniego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i z nim zamieszkałej a także osób spełniających przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Przepisu tego nie stosuje się, gdy mamy do czynienia z osobami, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. W przypadku, gdy eksmisję orzeczono z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego sąd nie ma obowiązku orzekania o przyznaniu lokalu socjalnego.
Wyroków sądowych nakazujących eksmisję nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Warto jednak pamiętać że okres ochronny nie dotyczy osób znęcających się nad członkami rodziny, naruszających porządek domowy i bezprawnie zajmujących mieszkania.
Eksmisje wobec tych osób można wykonywać bez względu na porę roku.
Eksmisja może być prowadzona bez wyroku sądowego, jeżeli przy okazji zawarcia umowy najmu okazjonalnego najemca notarialnie zobowiąże się do poddania egzekucji i opróżnienia lokalu.
