Fakultatywne udzielenie bonifikaty
Ustawodawca w sposób ścisły określił, kto i na jakich warunkach może uzyskać obniżkę ceny nabywanej nieruchomości. Warunkiem jej zastosowania jest realizacja przez uprawniony podmiot ustawowo określonego celu. Zgodnie z normą art. 68 ust. 1 pkt. 2–11 u.g.n. prawo żądania przyznania bonifikaty przysługuje:
1. Osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego na cele niezwiązane z działalnością zarobkową.
2. Organizacjom pożytku publicznego, gdy sprzedawana nieruchomość przeznaczona ma być na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego, mającej charakter działalności pro bono.
3. Stowarzyszeniom „ogrodowym” w rozumieniu ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych – czyli, mówiąc najprościej, organizacjom, które zrzeszają działkowców – jeżeli nabywają one nieruchomość z przeznaczeniem na rodzinne ogrody działkowe.
4. Poprzedniemu właścicielowi sprzedawanej nieruchomości lub jego spadkobiercy, jeżeli owa nieruchomość została przejęta przed 5 grudnia 1990 r.
5. Kościołom i związkom wyznaniowym mającym uregulowane stosunki z państwem, jeżeli nabywają one przedmiotową nieruchomość na cele działalności sakralnej, np. na budowę kaplicy, katedry itp.
6. Spółdzielniom mieszkaniowym, jeżeli nieruchomość sprzedawana jest w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali albo z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych.
7. Właścicielom lokali, którzy łącznie żądają od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przeniesienia własności albo oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej lub jej części przyległej do należących do wspólnoty mieszkaniowej działek, które nie spełniają wymogów określonych przez ustawodawcę w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
8. Osobie, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości przyległej do zbywanej przez Skarb Państwa albo jednostkę samorządu terytorialnego nieruchomości lub jej części, jeżeli wskutek nabycia przedmiotowej nieruchomości nastąpi poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.
9. Nabywającym nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przedstawicielstwom dyplomatycznym lub urzędom konsularnym państw obcych oraz innym przedstawicielstwom i instytucjom zrównanym z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów na podstawie ustaw, umów międzynarodowych lub powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych, pod warunkiem że w tych państwach nieruchomości są na zasadzie wzajemności zbywane lub oddawane w użytkowanie, dzierżawę lub najem.
Bonifikata może zostać również udzielona, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:
a) na cele mieszkaniowe;
b) na realizację urządzeń infrastruktury technicznej;
c) na realizację innych celów publicznych;
d) jako lokal mieszkalny, z tym zastrzeżeniem, że tak przyznana bonifikata obejmuje cenę lokalu oraz cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu; bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości;
e) na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.
Udzielenie bonifikaty zależy od tego, czyją własnością jest zbywana nieruchomość, dlatego też będzie ono podlegać albo uznaniu starosty (jeżeli zbywana jest nieruchomość należąca do Skarbu Państwa), albo organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego. Do udzielenia bonifikaty konieczna jest ponadto zgoda wojewody albo właściwej rady lub sejmiku, wyrażona w formie odpowiednio zarządzeń albo uchwał określających m.in. warunki zastosowania ulgi.
Zwrot bonifikaty fakultatywnej
Co do zasady bonifikata ma charakter bezzwrotny, chyba że zaistnieją okoliczności wskazane normą art. 68 ust. 2 u.g.n. Jeżeli zatem nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż te, które uzasadniają udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat (a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat), licząc od dnia nabycia, jest on zobowiązany do zwrotu kwoty równej przyznanej uldze po jej waloryzacji, której dokonuje się z zastosowaniem wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez prezesa GUS-u w formie obwieszczeń w „Monitorze Polskim”. Jak podkreśla Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 lipca 2011 roku (sygn. akt II CSK 683/10), waloryzacja, o której mowa wyżej, jest obowiązkowa i powinna być dokonywana na dzień, w którym właściwy organ dowiedział się o zbyciu lub niewłaściwym wykorzystaniu nieruchomości. W zasadzie zdaniem sądu właściwy organ powinien z tym dniem wystąpić o zwrot bonifikaty, a ewentualna zwłoka w wysunięciu tego żądania nie powinna skutkować wydłużeniem okresu waloryzacji. Podkreślić należy także, że zbycie nieruchomości nie oznacza tylko przeniesienia prawa własności. Sankcją zwrotu ulgi objęte są także przypadki przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, jak i oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Zwrot bonifikaty następuje na żądanie właściwego organu. Powyższy obowiązek podlega jednak uchyleniu w myśl art. 68 ust. 2a u.g.n., jeżeli:
1. Zbycie nastąpiło:
a) na rzecz osoby bliskiej;
b) pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
c) pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa.
2. Nastąpiła zamiana lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo na inną nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe.
3. Dokonano sprzedaży lokalu mieszkalnego, a uzyskane środki zużyte zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
Dokładniejszej analizie i omówieniu poddać należy przypadek, w którym zbycie nieruchomości nastąpiło na rzecz osoby bliskiej. Osoba taka może być bowiem zobowiązana do zwrotu zwaloryzowanej wartości udzielonej bonifikaty, jeżeli zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż te uzasadniające zastosowanie ulgi przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia (por. art. 68 ust. 2b u.g.n.). Przykładem obrazującym powyższy przypadek jest sytuacja, w której matka zbywa na rzecz córki prawo własności lokalu mieszkalnego zakupionego od gminy z bonifikatą 2 lata temu. Córka postanawia jednak sprzedać otrzymany lokal osobie trzeciej i dokonuje tego po upływie roku od dnia, w którym stała się jego właścicielką. Za otrzymane pieniądze kupuje lokal usługowy. Z uwagi na fakt, że od pierwotnego nabycia (przez matkę) lokalu mieszkalnego od gminy do sprzedaży go przez córkę osobie trzeciej minęły łącznie 3 lata, przy czym otrzymane pieniądze córka przeznaczyła na inny niż uprawniający do bonifikaty cel, zasadne będzie roszczenie zwrotu kwoty odpowiadającej zwaloryzowanej uldze przyznanej matce. Zwrot taki następuje na żądanie właściwego organu.
Obligatoryjne udzielenie bonifikaty
Ustawodawca dopuszcza także przypadki, w których udzielenie bonifikaty ma charakter obligatoryjny. Zgodnie z normą art. 68 ust. 3 u.g.n. cenę nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50%, przy czym właściwy organ może za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Zgoda, o której mowa wyżej, może dotyczyć więcej niż tylko jednej nieruchomości. Z uwagi na charakter bonifikaty jako ulgi przyznanej nabywcy obligatoryjnie Sąd Najwyższy w wyroku z 14 marca 2012 roku (sygn. akt IV CKN 896/00) uznał, że jej niezastosowanie pociąga za sobą nieważność umowy w części dotyczącej ceny i skutkuje zastosowaniem regulacji art. 68 ust. 3 u.g.n. Znaczy to tyle, że jeżeli w umowie przenoszącej własność nieruchomości wpisano jej wartość wynoszącą 500 000 złotych i nie zastosowano obligatoryjnej bonifikaty, nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty kwoty wskazanej w umowie, ale pomniejszonej o ustawową wartość 50 %, czyli równej 250 000 złotych.
Zbieg prawa do bonifikat
Sytuację zbiegu praw do bonifikat o charakterze fakultatywnym i obligatoryjnym normuje art. 68 ust. 4 u.g.n. Ustawodawca przyjął zasadę, że obowiązkowo stosuje się bonifikatę korzystniejszą dla nabywcy i bez znaczenia pozostaje tutaj wola zbywcy nieruchomości. Powyższe unormowanie wyklucza tym samym możliwość zastosowania obu bonifikat naraz.
Podstawa prawna :
Art. 5, art. 37, art. 61, art. 68, art. 209a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
