Podstawową sprawą, którą bezwzględnie należy sprawdzić w przypadku zakupu cudzego mieszkania jest dokładne ustalenie stanu prawnego danej nieruchomości. Chodzi tu mianowicie o ewentualną hipotekę, która może zabezpieczać cudzą wierzytelność. W praktyce zdarzają się bowiem sytuacje, w których nowy właściciel oprócz wymarzonego m4 staje się właścicielem ogromnego długu. W celu ustalenia rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości nie wystarczy wierzyć na słowo jego właścicielowi, oczywiście o ile sprzedawca jest w ogóle takim właścicielem.
Przed zakupem nieruchomości poprośmy zatem sprzedawcę (lub firmę zajmującą się pośredniczeniem w handlu nieruchomościami) o dokładny numer księgi wieczystej urządzonej dla danego lokalu czy domku. Pozwoli to nam na dokładne sprawdzenie całej historii prawnej nieruchomości. Mając już właściwy numer możemy wygodnie w domu skorzystać z elektronicznego systemu ksiąg wieczystych – znajdującego się na stronie http://www.elektroniczne-ksiegi-wieczyste.pl/ . Oczywiście księgę wieczystą możemy przejrzeć w tradycyjnej – papierowej formie w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie danej nieruchomości. Przeglądanie treści księgi jest w takim przypadku całkowicie darmowe, a jako interes prawny wystarczy podać chęć zaznajomienia się z treścią księgi ze względu na planowany zakup i ustalenie ewentualnych obciążeń interesującej nas nieruchomości. Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się tradycyjnie według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta składa się z 4 działów, w których wpisuje się:
- Dział I:
- dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
- dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
- Dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego,
- Dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek),
- Dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.
W zasadzie potencjalnego kupca powinno interesować wszystko co znajduje się w księdze wieczystej danej nieruchomości, szczególnie jednak dział II i IV. Brak wpisów w dziale IV i III oznacza, że możemy w zasadzie bez przeszkód zakupić interesujący nas lokal czy budynek.
Sprawdzenie księgi wieczystej nie jest jednak jedyną czynnością, którą powinien dokonać przyszły nabywca nieruchomości z rynku wtórnego. Nie mniej ważną kwestią jest bowiem dokładne ustalenie relacji dotychczasowego właściciela z usługodawcami wszelkich mediów. Chodzi mianowicie o to czy, aby przypadkiem nie był on zadłużony wobec takich dostawców czy nawet wobec urzędu gminy lub miasta, jeżeli chodzi o podatek od nieruchomości. W tym celu powinniśmy żądać przedstawienia rachunków potwierdzających brak obciążeń finansowych danej nieruchomości. Odwlekanie przez sprzedawcę pokazania zapłaconych rachunków powinno dać nam dużo do myślenia.
Na zakończenie, jeśli dokonaliśmy już wszystkich powyższych czynności, sprawdźmy dokładnie stan lokalu – czy nie jest zagrzybiony, zniszczony, lub prowizorycznie wyremontowany tylko do sprzedaży. Ustalmy także samodzielnie cenę mieszkania, tak aby zgadzała się mniej więcej z wartością okolicznych mieszkań – wszystko po to, aby sprzedawca po prostu nie oszukał na rzeczywistej wartości lokalu. Warto także zorientować się w sąsiedztwie, bowiem z pozoru cicha okolica może okazać się o zakupie nie do zniesienia i wymarzone mieszkanie stanie się dla nas po prostu udręką.
